(8112) 29-84-84

Рижский пр-т, 52

(8112) 29-02-84

Октябрьский пр-т, 38

Азбука дольщика

Задать вопрос

Не стоит забывать, что, даже заселившись в квартиру, ее владелец еще не является полноценным собственником недвижимости. Не ключ, а лишь свидетельство о регистрации прав на недвижимое имущество дает ему статус правомерного владельца.

 Покупатели, которые совершали покупку через агентство недвижимости и имеют на своей стороне консультанта по совершению сделок и оформлению прав собственности на строящееся жилье, доверяют этот процесс своему представителю и могут не опасаться за упущенное время и возможные проволочки в оформлении. А тем, же, кто покупал новостройку самостоятельно, стоит учесть множество нюансов.

 Итак, после того, как, определившись с тем, что, пока еще дольщик, не имеет претензий к застройщику относительно принимаемого объекта, тот подписывает передаточный акт, можно приступать к оформлению правоустанавливающей документации.

Если у дольщика есть дети, первой инстанцией станут органы опеки и попечительства. Перед тем как оформить договор купли-продажи квартиры, родители должны обратиться в территориальный орган опеки и подать туда заявление. Дополнительно необходимо предоставить копии паспортов родителей, свидетельств о рождении детей, любого правоустанавливающего документа (к примеру, договора долевого участия). Обычно, согласие оформляется до 2 недель.

После полной готовности объекта, подтверждения этого кадастровым инженером и постановки объекта на учет в Росреестре, на руках у будущего владельца должен появиться кадастровый паспорт объекта.

Если квартира приобреталась с использованием кредитных средств, то на руках у владельца или у представителя банка, который может присутствовать при оформлении, должны быть закладная и кредитный договор. Кстати, при оформлении недвижимости должен присутствовать и представитель застройщика.

Вот список документов, которые понадобятся при регистрации:

паспорта и их копии всех совладельцев и свидетельства о рождении детей;

договор с застройщиком и все приложения к нему. К этим документам прилагается по две копии;

передаточный акт и две копии к нему;

кадастровый паспорт и экспликация квартиры;

кредитный договор и закладная, если объект приобретался в ипотеку;

разрешение органов опеки;

квитанция об оплате государственной пошлины.

Дополнительно, стоит подстраховаться и заказать в домоуправлении так называемую справку о составе семьи.

После сбора всех перечисленных документов в местное Управление Росреестра подается заявление о государственной регистрации права.

При подготовке документов для регистрации, стоит обратить внимание на их состояние. Дело в том, что если в них есть помарки, исправления, мешающие идентификации будущего владельца или объекта, в регистрации может быть отказано.

Со стороны застройщика должны быть оформлены:

протокол на распределение жилой и коммерческой недвижимости;

технический паспорт на дом, полученный в органах БТИ;

передаточный акт, полученный в Государственной архитектурно-строительной организации;

разрешение на ввод дома в эксплуатацию, выданное местной Администрацией;

документ о постановке объекта на кадастровый учет в Росреестре.

К моменту оформления, дому обязательно должен быть присвоен почтовый адрес.

Как показывает практика, дольщикам не стоит затягивать оформление права собственности, даже если они уже расставили мебель и полноценно проживают в новостройке.

Пока владение недвижимостью не оформлено должным образом, дольщик не может совершать никаких сделок с ним. Взять кредит, не имея в собственности жилья, тоже будет весьма проблематично, а проценты по взятой ипотеке на объект, который не оформлен в собственность и по факту является для банка рискованным, будут выше, нежели на готовое и оформленное жилье. К тому, же не стоит забывать, что расчет компенсации с подоходного налога начинается с момента регистрации прав на недвижимость. Ну и оформление прописки в квартире, право собственности на которую не оформлено, невозможно.

Так что, как только дольщик подписал акт приема-передачи новостройки, ему не стоит терять времени и как можно скорее заняться окончательным этапом покупки новостройки, после которого он станет действительно полноправным, счастливым ее обладателем.

Обязанность застройщика передать будущему владельцу объект полностью соответствующий условиям договора долевого участия, технической и проектной документации, закреплена законом. А согласие собственника принять квартиру, выраженное в подписании акта приемки-передачи объекта, не менее важно для застройщика, чем для владельца новостройки. Для первого – это возможность уже скоро отпраздновать новоселье и сделать еще один шаг к закреплению права собственности на объект, для второго – избежать ненужных выплат.

Когда дом построен, будущего хозяина квартиры вызывают, для подписания акта приема-передачи. Это важный момент - квартиру надо смотреть внимательно и предъявлять претензии до подписания акта - в этом случае все недостатки должны быть исправлены в течение, приблизительно, двух недель, если в акте не прописано иное. Если же акт подписан, то претензии, как говорится, не принимаются.

 В случае появления нареканий, участник ДДУ вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям 214- ФЗ и договору долевого участия.

Процедура передачи объекта «в норме» предполагает следующий механизм. За месяц до наступления срока, указанного в ДДУ как дата передачи ключей владельцу, застройщик отправляет участнику долевого строительства сообщение о готовности объекта долевого строительства к передаче. Если срок принятия объекта не указан в договоре долевого участия, в течение семи дней с момента получения сообщения, дольщик обязан приступить к принятию. Если же качество работ не удовлетворяет будущего владельца, то высказанного прорабу или представителю застройщика недовольства, недостаточно, чтобы компания приступила к устранению недочетов. В этом случае составляется двусторонний акт, содержащий полный перечень недочетов и обязательно указывается согласованный срок их планового устранения.

Недовольный дольщик вправе требовать бесплатного устранения недостатков срок, соразмерного уменьшения цены договора или же возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Важно помнить, что застройщик будет учитывать лишь нарекания в адрес объекта ДДУ. Непонравившийся цвет стен в подъезде или несоответствующее видению дольщика качество устройства дворовой территории не входят в «компетенцию» будущего жильца. И указывать их в акте бесполезно.

Важно помнить, что в случае, если дольщик, отказавшись от подписания акта приема-передачи объекта, начинает ремонт такой квартиры, суд решит, что, приступив к отделке, владелец  фактически принял объект долевого строительства от застройщика. Даже установленная металлическая дверь может стать основание для решения этой ситуации не в пользу дольщика

Если будущий владелец, подписавший акт приема-передачи объекта, содержащего первоначальную стоимость объекта, через некоторое время обращается с требованием компенсации за выявленные в ходе обмера «недостающие» квадратные метры, скорее всего, суд не сочтет отсутствие выплат по акту  приема – передачи нарушением ДДУ.

Если же дольщик отказывается от получения сообщения о готовности объекта к приемке и застройщику удастся это доказать, компания имеет право составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Сделать это застройщик сможет лишь через два месяца после прописанного в договоре срока передачи объекта. Если же застройщик планирует передать объект раньше срока, то даже в случае длительного отказа от подписания дольщиком акта, единолично оформить приемку объекта у него не получится.

Поэтому, к процедуре подписания акта приема-передачи недвижимости стоит подходить крайне внимательно и взвешенно  Чем больше специалистов – строителей и риэлторов, например, дольщик привлечет на свою сторону, тем скорее он сможет перейти к следующему этапу покупки новостройки.

В первую очередь, давайте разберемся, чем отличается договор долевого участия (ДДУ) от договора купли-продажи. Подписывая договор купли - продажи  покупатель вступает в сделку с недвижимостью, а договор долевого участия подразумевает передачу недвижимости, которая, объектом права собственности еще не является. Поэтому, пунктов, включенных в такой договор, гораздо больше и значимость каждого из них переоценить сложно. Отношения Застройщика и Дольщика регулируются 214 Федеральным Законом, который, по сути, является главным щитом покупателей строящегося жилья.

Итак, что  какие же моменты являются обязательными для отражения в договоре, чтобы он имел законную силу?

Чтобы быть легитимным, ДДУ должен также содержать все характеристики объекта долевого строительства – адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры, этаж, финансовые гарантии, с помощью которых застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств.

Кроме этого, в договоре обязательно подробнейшим образом должны быть расписаны метражи всех помещений: балконов, лоджий, террас. Зачастую в договоре долевого участия указывается возможность доплаты или же возврата  части денежных средств покупателю в случае, если после окончательного обмера органами технической инвентаризации выявится несовпадение фактических и оплаченных квадратных метров.

Обязательным является описание объекта недвижимости на момент передачи владельцу с полным перечнем всех составляющих: оконных блоков, входной двери, стяжки полов и т. д. Если квартира строится с чистовой отделкой, то перечислено в документе должно быть всё, вплоть до класса обоев на стенах.

Обязательно проверьте, соответствуют ли названия компания, название которой указано в реквизитах договора и той, что фигурирует в проектной декларации в качестве застройщика, и на которую выдано разрешение на строительство и выданы документы на землю

Наконец, в договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение пяти лет, за технологическое и инженерное оборудование – в течение трех.

Без любого из перечисленных пунктов, равно, как и  в случае отсутствия его регистрации в Росреестре, договор считается недействительным.

Иногда продавцы пытаются включить в договор и пункт о праве изменить проектную документацию строящегося дома, а также произвести изменения в объекте, в том числе его этажность, планировку квартиры, без согласования с дольщиком. Совершенно очевидно, что этот пункт является слишком рискованным для покупателя.

Значимыми для покупателя сроками, указанными в договоре долевого участия являются срок действия договора, который  должен действовать до полного исполнения сторонами своих обязательств и указанный в нем срок сдачи объекта владельцу. Дата передачи объекта недвижимости дольщику по акту зачастую ограничивается кварталом, в котором предполагает вручить новоселам ключ от квартиры. По закону это допустимо, но не слишком благоприятно для дольщика. В соответствии с законом, в случае, если строительная компания не выполнила свои обязательства, то через два месяца после указанного в договоре срока, дольщик может во внесудебном порядке расторгнуть договор, но, обязательно письменно уведомив об этом застройщика. То есть придется ждать последнего дня квартала и еще два месяца, прежде чем предъявлять претензии.

В договоре должна быть четко прописана цена объекта, причем, в рублевом выражении и порядок расчетов. Особое  внимание следует обратить на порядок расторжения договора, а особенно – на размер неустойки, которую придется выплатить участнику долевого строительства в том случае, если отношения разорваны по его инициативе. Нормальными считаются выплаты в размере от  1% до 15% от стоимости объекта. Естественно, если договор расторгнут из-за того, что застройщик просрочил выполнение своих обязательств или построил некачественное жилье, ни о каких штрафных санкциях для дольщика и речи быть не может.

Итак, после проверки обязательных пунктов договора, список которых регулируется ФЗ 214, переходим к «дополнительным», но не менее важным моментам ДДУ.

О сроках.

 Иногда, застройщик подстраховываются, указывая в договоре пункт о том, что он  несет ответственность только за срыв сроков сдачи объекта только при наличии своей вины. Учитывая , что зачастую большинство работ по строительству дома выполняются подрядчиками, с которыми у застройщика заключены договоры , то возможность срыва «не по вине застройщика» слишком велика. Заказчик заключает договор с застройщиком на объект недвижимости, а не  на отдельные работы. Поэтому, к подомным попыткам маневрирования, дольщику лучше отнестись внимательно - трудностиподрядчиков его волновать  не должны. Кстати, часто, в желании максимально себя обезопасить, в список форс-мажорных обстоятельствзастройщики включают, также  изменение нормативных актов или, даже, низкие температуры.

Следует обратить внимание на то, с какого момента обязательства покупателя квартиры перед застройщиком считаются исполненными. По факту, это происходит  в момент внесения денег в банк, а не после их зачисления на банковский счет застройщика. Последнее – это уже зона ответственности финансовых организаций.

Иногда, бывает и такое, что в силу жизненных обстоятельств, дольщику невыгодно и неудобно досрочное заселение. Поэтому, предупреждая подобную ситуацию, лучше обратить внимание на пункт ДДУ, содержащий условия досрочной приемки объекта. Иногда, договоры содержат пункт об отсутствии у дольщика права отказаться от досрочной приемки и, даже, прописанные штрафы за такой отказ.

Ответственность застройщика.

Нередко, стремясь минимизировать свою ответственность за качество строительства, застройщики включают в ДДУ  пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства является подтверждением его соответствия проектной документации, строительным нормам и правилам, а также договору. То есть, подписанное  разрешение на ввод  в эксплуатацию исключает возможность появления и претензий по качеству со стороны дольщика. Естественно, в момент приема квартиры собственник, может обнаружить существенные недоделки, которые ФЗ-214 предписывает в разумный срок устранить либо выплатить за них денежную компенсацию.

Нередко, дополнительные расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей застройщик пытается вменить в обязанность покупателя уже с момента ввода дома в эксплуатацию.  То есть оплата за водоснабжение и электроэнергию, которые застройщик и подрядчики могут использовать для собственных нужд, ложится на плечи дольщика. По закону это должно произойти только после передачи объекта недвижимости по акту, а между этими двумя событиями может пройти полгода и более.

Не может застройщик и обязать покупателя взять на себя расходы по открытию банковского счета для перечисления средств за приобретаемое жилье. В соответствии с законодательными актами РФ, покупатель имеет право на безналичные расчеты.

И даже площади!

Очень часто в ДДУ встречается пункт, согласно которому увеличение или уменьшение площади покупаемой недвижимости более чем на 1-2% ведет к перерасчету ее стоимости и выплаты разницы той или иной стороной. Но мало кто из покупателей осведомлен, что по закону в подобной ситуации, дольщик не должен платить вовсе. Регулятором этого процесса является закон «О защите прав потребителей», гласящий, что поставка товара в точном соответствии с оговоренными характеристиками – забота продавца, а не покупателя.

Не имеют законного основания и предупреждения застройщика относительно возможности удорожания квартиры, в случае несвоевременной оплаты, если участник долевого строительства не оплатит ее вовремя.

И еще…

С момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, земельный участок, используемый для строительства многоквартирного дома, или право аренды на него, считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства. Поэтому пункты об автоматическом подтверждении согласия дольщика на залог прав по договору аренду земельного участка являются опасными для последнего. Речь идет о росте рисков, остаться без вложенных средств, в случае банкротства застройщика. Иногда, даже штрафы за неузаконенную планировку включаются в ДДУ.

 Помимо выбора застройщика, района проживания, перед будущим владельцем квартиры в новостройке встает и вопрос выбора материала дома, ведь, в том числе и от этого будет зависеть бюджет покупки. Традиционно, по материалу и технологии возведения, дома делятся на монолитные, панельные, кирпичные, смешанные или комбинированные – в чем преимуществах и минусы каждого из них мы сегодня попытаемся разобраться.

Дома, возводимые по монолитной технологии бывают монолитные, кирпично или блочно – монолитные.

Появлению массовых застроек во второй половине прошлого столетия человечество обязано панельному домостроению. Изготовленные в заводских условиях панели избавлены от перепадов температур в процессе производства, а значит и риск получить некачественный строительный элемент должен быть ниже. Сборка этого конструктора осуществляется при любых погодных условиях, а значит, и новоселье в таком доме будет отмечено гораздо раньше, чем в зданиях, построенных по другим технологиям. Важным моментом, на который стоит обратить внимание покупателю такой недвижимости, является обработка швов, некачественная отделка которых может в дальнейшем принести множество проблем в виде сквозняков и плесени.

Стандартность элементов таких зданий облегчит жизнь будущим хозяевам, когда те соберутся поменять окно или решат приобрести мебель. Ну и, наверное, самый главный аргумент в пользу такой недвижимости – это ее относительно невысокая цена.

Справедливости ради отметим, что стандартность, указанная выше как положительная характеристика панельных домов, для кого – то может стать и их минусом. Дело в том, что сделать перепланировку или масштабный ремонт вряд ли получится.

Интересным вариантом жилья, построенного по такой технологии можно назвать новостройку, возведенную в городе Остров, где отлично сочетаются цена и качество предложения.

Монолитный каркас состоит не из стен, а из колонн, которые и являются несущими. Отсюда и первое преимущество монолитных домов – возможность перепланировки без негативных последствий для соседей. Жители такого дома, наверняка смогут похвастаться архитектурной уникальностью своего жилища.

При монолитном возведении земля под основанием оседает равномерно. Усадка такого дома происходит равномерно, что предотвращает появление трещин, а прочность монолитных конструкций уже оценили миллионы владельцев квартир в таких зданиях. Стены, потолки в монолитных домах имеют гладкую поверхность, что облегчает отделочные работы.

Еще одно преимущество монолитных конструкций в том,  что благодаря применению беспустотных перекрытий и минерального волокна в качестве утеплителя, такие дома имеют очень хорошую звуконепроницаемость и низкую теплопроводность, а небольшая толщина стен «не крадет»  жизненное пространство.

Работы по строительству домов, возводимых с использованием монолитных технологий,  могут производиться при минусовой температуре, а это значит, что и новоселье можно будет отмечать относительно скоро.  

Сейсмоустойчивость, конечно, не самая значимая характеристика для нашего региона, но для некоторых районов нашей страны, это качество монолитных зданий может стать решающим.

При выборе такого дома можно не переживать за неидеальное основание и грунт, так как такие здания являются относительно легкими и могут возводиться практически на любой почве и рельефе.

Минусы таких зданий, в основном, ощущаются застройщиком, так как процесс их возведения является весьма трудоемким и, как следствие, дорогостоящим.

В качестве примеров новостроек Пскова, возводимых по такой технологии можно привести ЖК «Афины», ЖК «Видный» и новостройку №4а на улице Балтийской.

Преимущества кирпичных  домов обеспечили им прочное лидерство на рынке новостроек нашего региона. Апарт – отель «Камелот», дома, возводимые на улице Балтийской и Михаила Егорова, новый проект, реализация которого начата на улице Петровская 4а возводятся из этого, веками подтвердившего свои положительные характеристики, строительного материала.

Приобретая квартиру в новостройке, возведенной из кирпича собственнику нужно быть готовым к тому, что послушать разговоры соседей ему вряд ли удастся – такие здания обладают отличной шумоизоляцией. Устойчивость к природным явлениям, пожаробезопасность, экологичность - именно благодаря такому набору положительных качеств, несмотря на огромный эволюционный прорыв в современных материалах и технологиях, кирпич остается столь востребованным на рынке жилого домостроения.

Естественно, стоимость материалов и объем ручного труда не могут не сказаться на стоимости таких квартир.

Несомненно, такое многообразие материалов и технологий возведения жилых зданий, на руку современному покупателю, так он имеет широкий простор для выбора. В одном случае, пожертвовав временем, он получит более долговечное жиле, в другом – поступившись возможностью индивидуальных планировок, он может скоро праздновать новоселье, сэкономив при этом значительные средства. Выбор за вами!

 Большинство застройщиков имеют собственные отделы продаж и при этом активно сотрудничают с агентствами недвижимости. Резоны застройщиков ясны - очень часто покупатель начинает поиски будущего жилья с четким желанием приобрети квартиру во вторичном фонде, а после взвешивания всех За и Против, останавливает свой выбор именно на строящемся жилье. И для того, чтобы попасть в поле зрение таких передумавших покупателей застройщики активно сотрудничают с агентствами. Кроме этого, это отличная возможность заниматься профильной деятельностью –строительством, и передать сбыт специалистам. «Мы пришли к тому, что нам выгоднее работать с агентством недвижимости. Мы, конечно, реализуем свои объекты и самостоятельно, но у агентств, которые этим занимаются профессионально и ни один год, больше возможности реализовать ту или иную квартиру. Мы, как застройщики, не можем идти на некоторые виды кредитования, ипотеки, военной ипотеки, работы по материнскому капиталу и всему остальному. А агентства недвижимости эти процедуры уже отработали, они владеют ситуацией и разбираются в ней до мельчайших деталей», - говорит один из крупнейших застройщиков нашего города директор  компании Стройиндустрия» Александр Васильев.

А зачем же покупателю обращаться в агентство, когда консультацию можно получить и в офисе застройщика?

Экономия времени. Зачастую, как такового отдела продаж, сотрудники которого могут уделить достаточное количество времени на консультирование клиентов, не вполне владеющих информацией об особенностях приобретения строящегося жилья, у застройщика может и не быть. И это объяснимо: компания ведет активные строительные работы, принимает строительные материалы, а сотрудники в таких компаниях, зачастую, совмещают по несколько должностей. Соответственно, чисто физически они не сумеют  обеспечить полноценный клиентский сервис и ответить на множество вопросов будущих дольщиков.

Те покупатели, которые попробовали самостоятельно заниматься поиском подходящей квартиры в новостройке, наверняка, поделятся впечатлениями от многочисленных поездок в офисы застройщика, бесчисленных проверках проектных деклараций, сбора всей документации и бесконечных консультаций по вопросам кредитования. Иногда, на это уходит от 4 недель до 3 месяцев. В офисе же крупного агентства недвижимости за один визит можно ознакомиться с основными предложениями рынка новостроек города, получить исчерпывающие ответы на все вопросы, связанные с приобретением того или иного объекта. Все, от конструктивных особенностей до деталей их приобретения, расскажет покупателю специалист по новостройкам.

Экономия нервов. Кроме того, сотрудники крупных агентств недвижимости консультируют будущих дольщиков  по вопросам оформления жилищных кредитов и использования финансовых сертификатов, помогут собрать полный пакет необходимых документов, а это, согласитесь, не так то и легко самостоятельно сделать рядовому покупателю. Не стоит забывать, что крупные агентства недвижимости, в рамках партнерских программ с банками, имеют возможность приоритетного рассмотрения кредитных заявок для своих клиентов, поэтому, если речь идет о необходимости быстрого приобретения и оформления документации, клиенты агентства недвижимости, однозначно, будут в плюсе.

Если для приобретения новостройки требуется продажа имеющегося жилья, то в рамках одного агентства можно в кротчайшие сроки совершить все необходимые оформления. В этом случае, когда бронирование квартир по определенным ценам происходит максимум на 1 месяц, промедление может вылиться в значительные финансовые потери для покупателя.

 

Чистая экономия.

Работа с агентством недвижимости – это еще и отличная возможность сэкономить при покупке новостройки. Помимо квартир от застройщика, агентство недвижимости продает и квартиры от подрядных организаций, которые, нуждаясь в скорейшем получении потраченных на реализацию строительных работ средств, часто идут на значительные скидки.

Ну и самое главное, о чем не стоит забывать, что нуждаясь в реализации квартир в максимально короткие сроки, услуги агентства недвижимости оплачивает застройщик.

Получается, не заплатив ни копейки на услуги агентства, покупатель получает и квартиру по цене застройщика, и  качественный сервис, и душевное спокойствие.

 Сегодня, как известно, главным защитником покупателей нового жилья от всякого рода неприятностей является 214 – ФЗ, а основным механизмом реализации квартир в новостройках является договор долевого участия.

Но, помимо такой формы оформления взаимоотношений с клиентами, застройщики иногда предлагают своим покупателям заключение предварительный договор купли – продажи. Чаще всего к такой форме договора застройщики прибегают в случае, если объект строительства «не  дотягивает» до норм, установленных 214 ФЗ.

Предварительный договор купли-продажи квартиры – это также полноценный документ, но важно понимать, что подписывая его, клиент не покупает недвижимость, а получает право на заключение в будущем договора купли – продажи на условиях, описанных в предварительном договоре. Поэтому,  чем корректнее и полнее описаны условия основного договора в предварительном договоре, тем лучше.
В случае заключения предварительного договора купли – продажи у покупателя не возникает права собственности на квартиру, такой договор не регистрируется в органах производящих регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.

Покупатель вносит аванс или полную стоимость квартиры, а строительная компания  обязуется построить и сдать дом, оформить на себя право собственности и только после этого заключить с покупателями основной договор купли-продажи.

 Важно запомнить одно правило: чем конкретнее описано то, что будет предметом договора предварительной купли – продажи - тем лучше, так как основной договор заключается на тех же условиях, что содержатся в предварительном договоре.

Чтобы быть спокойным за будущее недвижимое имущество, покупателю лучше проверить в предварительном договоре наличие основных пунктов.
Обязательными являются: параметры квартиры: площадь, ее место расположения, уровень отделки квартиры, наличие межкомнатных перегородок и балкона; комплектация квартиры: электропроводка, сантехника, оконные блоки, телефонные линии.
Обязательным условием является наличие четко установленной цены в договоре, которая в последствии и будет той, по которой покупателю будет передана недвижимость. При этом важно так же оговорить в договоре, что цена является окончательной и не подлежит изменению. 
Если срок в который стороны обязуются заключить основной договор не определен – основной договор подлежит заключению в течение одного года. Срок передачи недвижимого имущества по основному договору и ответственность застройщика, в случае его нарушения должны быть определены в предварительном договоре.

Неплохо бы определить и за чей счет будет совершаться регистрация и оплата соответствующих государственных пошлин.
На словах, при подписании предварительного договора купли – продажи недвижимости, представители строительной компании могут обещать передачу квартиры «под ключ», но при заключении основного договора они обязаны заключить с вами договор только на тех условиях, что указанны в предварительном договоре. 
Так же, при заключении предварительного договора купли – продажи, необходимо помнить, что единственное, что покупатель сможет предпринять при отказе продавца заключить с ним основной договор – обратиться в суд с требованием о понуждении его к заключению основного договора. На основании предварительного договора застройщик не обязан передавать квартиру, соответственно и  требовать в суде установления права собственности на недвижимое имущество покупатель не сможет.

Как видно, предварительный договор таит в себе немало подводных камней, которые почти полностью нивелированы в договоре долевого участия. Поэтому, если для покупателя покупка квартире у застройщика, ведущего свою деятельность не в соответствии с законом об участии в долевом участии,  не является делом жизни, лучше не рисковать и пользоваться преимуществами законодательного щита под названием «214 –ФЗ».

 Была бы воля дольщика, празднование новоселья началось бы, как только кран опустил плиту на перекрытия его будущей квартиры. Но, введение жилых зданий в эксплуатацию – весьма ответственное мероприятие и чтобы избежать негативных последствий в процессе эксплуатации здания, готовность его к использованию определяют специалисты, а контролирует государство.

Для застройщика подготовка к новоселью жильцов начинается с получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию. До этого момента застройщик просто не имеет права передавать жилье в пользование дольщикам.Это разрешения для жильцов является гарантией того, что дом построен в соответствии с проектом и при соблюдении всех норм жилищного домостроения.

К моменту начала процедуры получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик должен завершить: строительно-монтажные, работы по благоустройству территории и обслуживание инженерных сетей. К этому времени здание должно иметь постоянный, а не строительный  адрес.

По итогам согласовательных мероприятий застройщик получает заключение о соответствии объекта техническим регламентам и проекту,  и само разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Следующим шагом в оформлении построенного здания для застройщика станет его постановка на государственный учет и подписание актов приемки-передачи объектов недвижимости. Только с этого момента собственник может приступать к ремонту. До этого, любые ремонтные, а тем более работы по смене планировки или конструктивного решения квартиры запрещены! Если вы не хотите возникновения проблем при постановке объекта на кадастровый учет, подождите наступления счастливого момента документального оформления права собственности.

В договоре ДДУ срок сдачи объекта в эксплуатацию определяется как плановая дата окончания основных строительных работ. Корректировать ее застройщик может без согласования с дольщиками. А вот срок передачи ключей владельцам должен быть четко прописан в договоре и его нарушение застройщик уже почувствует карманом. Средняя разница между этими двумя событиями может составлять от 6 до 12 месяцев.

После получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию производятся пуско-наладочные работы, проверка качества отделки, подписывается договор с управляющей компанией, формируется график осмотра квартир. Уведомление о дате плановой приемки объекта за месяц направляется каждому дольщику. И чем оперативней и организованней будет происходить приемка квартир, тем быстрее собственники смогут праздновать новоселье.

Важно помнить, что если после отправления дольщику уведомления о плановой дате приемки объекта пройдет более, чем два месяца и тот не явится, а также при необоснованном уклонении или отказе участника долевого строительства от принятия объекта, застройщик имеет право подписания акта в одностороннем порядке. Правда, это правило не действует в случае досрочной передачи объекта участнику ДДУ.

Зачастую, дольщик отказывается от подписания акта. И чаще всего этому есть объективные причины. Низкое качество выполненных работ, несоответствие материалов договору дают ему основание для отказа. И не стоит думать, что высказать свои недовольства работникам строительной бригады достаточно. Если дольщика не устраивает качество сдаваемого объекта, он должен оформить двусторонний акт о выявленных дефектах и получить подпись застройщика. Договориться можно о безвозмездном  устранении недостатков, соразмерного уменьшения цены договора или же возмещения расходов дольщика  на устранение недостатков.

Интересно, что дольщик имеет право высказывать свое недовольство, лишь объектом, принадлежащим ему по праву собственности, а вот качество отделки помещений общего пользования ему неподвластно. То есть, если вам не очень нравится отколовшаяся плитка в подъезде, это не является основанием для отказа от подписания акта.

 Итак, разрешение на ввод в эксплуатацию – это документа застройщика, разрешающий ему приступить к постановке здания на учет и подтверждающий соответствие здания нормам и техправилам. Дата вручения ключей дольщику – обязательный и фиксированный срок, который отражается в договоре долевого участия. Как говорят в Одессе, «это две большие разницы» и чем внимательнее дольщик будет читать договор, тем более приятной и спокойной станет для него процедура приобретения квартиры в новостройке.

 То, что такая мера социальной поддержки, как материнский капитал, стала серьезным подспорьем  молодым семьям нашей страны, уже не вызывает сомнения.

За время функционирования программы благодаря активной просветительской работе, держатели сертификатов, решивших использовать его  для решения квартирного вопроса, уже четко понимают, что сертификат не применяется  для  покупки участка земли, ремонта квартиры (можно – на реконструкцию дома), для погашения автокредита или кредита на бытовую технику, оплаты долга по коммунальным выплатам, приобретения стройматериалов.

А вот вопрос о том, можно ли потратить средства материнского капитала на приобретение квартиры в новостройке, для многих остается открытым.  С одной стороны, новостройка – полноценное жилье, с другой – в зависимости от стадии строительства, до момента празднования новоселья может быть еще очень далеко и не совсем понятно, сочтет ли государство такое жилье приемлемым для использования материнского сертификата?

Как показала практика, приобретение новостройки - весьма распространенный объект применения средств материнского капитала. По статистике, около 1/3 держателей сертификатов предпочитают направлять их на покупку именно нового жилья.

Основными требованиями,  которым должен соответствовать объект долевого строительства, к которому будут применяться средства материнского капитала,  являются:

- продажа должна осуществляться в соответствии с 214-ФЗ;

- готовность дома должна составлять не менее 70%;

- объект должен располагаться в пределах Российской Федерации;

- на момент привлечения средств, ребенку должно исполниться 3 года.

Хотя материнского капитала и не хватит на покупку жилья,  но его будет вполне достаточно на погашение некоторой части от его стоимости или на оплату первичного взноса по ипотеке. В последнем случае можно и не ждать третьего дня рождения малыша.

Схема покупки недвижимости с использованием ипотеки для обладателя материнского сертификата следующая. Держатель обращается в банковскую структуру за одобрением ипотечного займа, затем подписывается договор долевого участия. После этого банк переводит средства строительной компании. Тот, в свою очередь, перечисляет деньги банку – в счет погашения ипотеки.

 Компания – застройщик имеет право установить собственный порядок работы по такой сделке, который, наряду с подробным изложением механизма погашения суммы задолженности описывается в ДДУ. 

Разумеется, о том, как родители решили израсходовать материнский капитал, необходимо уведомить Пенсионный фонд. Это делается после того как заключен  соответствующий договор с застройщиком, а тот провел его государственную регистрацию. Только после этого можно подавать документы для осуществления выплат.

По федеральному закону, при оформлении квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала, необходимо учесть интересы детей. В соглашении необходимо предусмотреть возможность уменьшения или перераспределения долей в случае, если после покупки квартиры в семье родится еще один ребенок. Документ заверяется у нотариуса и предоставляется в ПФ.

Но, не стоит забывать, что срок действия программы ограничивается  31 декабря 2016 года. Так что не упускайте шансы решить квартирный вопрос.
 
 

 Продажа квартиры в новостройке может осуществляться не только застройщиком и представляющим его агентством недвижимости, но и подрядными организациями, получившими квартиры в счет оплаты за выполненные работы и частными лицами, купившими квартиры на ранних стадиях строительства.

В последних двух случаях, квартиры реализуются по договору цессии, или, как его еще называют, уступки прав и обязанностей, по которому  продавец передает новому покупателю свои права на квартиру, полученную по ДДУ (договору долевого участия). В случае приобретения квартиры после сдачи дома в эксплуатацию и если она была уже оформлена в собственность, будет оформляться уже стандартный договор купли-продажи.

Основные пункты, которые должен содержать договор уступки, стандартны: подробное описание предмета покупки (квартиры),  дата ее передачи от застройщика к дольщику, сведения о цене, а также информация о гарантийном сроке обслуживания. Вносить изменения в договор долевого участия новый собственник уже не сможет.

Пристальному вниманию покупателя обязательно должен подвергнуться договор, предоставляющий продавцу право на реализуемую недвижимость. Сроки передачи объекта, отсутствие прав на него третьих лиц, не находится ли он в залоге все это обязательно должен изучить будущий собственник. Неплохо бы было получить копии платежных документов  по первичному договору.

Покупателю следует обратить внимание и на то, не прописан ли в первичном договоре пункт о необходимости информирования застройщика о необходимости его уведомлении в случае уступки прав на новостройку. Если этот пункт фигурирует в основном договоре, то новому покупателю лучше перестраховаться и перепроверить, уведомил ли прежний владелец застройщика о продаже такой недвижимости.

Первоначально, такие квартиры могут быть оформлены как по Договору долевого участия, если застройщик ведет свою деятельность в соответствии с 214 - ФЗ, так и по предварительному договору купли – продажи. Если квартира приобретается в соответствии с федеральным законом об участии в долевом строительстве, то он подлежит обязательной регистрации. В этом случае, все суммы по ДДУ должны быть уплачены к моменту передачи объекта новому владельцу. Или же, если квартира приобреталась с использованием ипотечного кредита, то для ее приобретения будущему владельцу придется, либо погасить жилищный кредит, либо переоформить его на себя. Уступка, в этом случае возможна до момента сдачи объекта и государственную регистрацию должны пройти оба договора: и ДДУ и договор цессии.

Важно, что при расторжении договора уступки, покупатель получит на руки сумму, указанную в ДДУ, а она, по факту, скорее всего, будет отличаться от фактически уплаченной, так как, если квартира изначально приобреталась на ранней стадии строительства, цена ее, наверняка, была ниже.

Если же оформляется квартира, покупаемая по предварительному договору, то в соответствии с договором покупатель получает, лишь право на заключение основного договора и такой договор цессии государственной регистрации уже не подлежит. Так что и пространства для мошеннической фантазии он представляет немало.

Усугубляет ситуацию и поспешность некоторых подрядчиков, спешащих реализовать объект до момента получения прав собственности или до момента выполнения всех обязательств перед заказчиком, а иногда, и до оформления застройщиком всей необходимой документации.

Поэтому, если вы планируете покупку квартиры в новостройке по договору уступки, лучше иметь на своей стороне специалиста, разбирающегося во всех нюансах такой сделки и способного оценить и исключить все возможные риски.

Агентства реализуют объекты подрядчиков на основании договора, которым они подтверждают его состоятельность и правомерность, ибо рисковать и работать с объектом, права на который не подтверждены должным образом, солидная компания просто не станет.