Особенности покупки новостройки по договору цессии уступки от подрядчика

Продажа квартиры в новостройке может осуществляться не только застройщиком и представляющим его агентством недвижимости, но и подрядными организациями, получившими квартиры в счет оплаты за выполненные работы и частными лицами, купившими квартиры на ранних стадиях строительства.

В последних двух случаях, квартиры реализуются по договору цессии, или, как его еще называют, уступки прав и обязанностей, по которому  продавец передает новому покупателю свои права на квартиру, полученную по ДДУ (договору долевого участия). В случае приобретения квартиры после сдачи дома в эксплуатацию и если она была уже оформлена в собственность, будет оформляться уже стандартный договор купли-продажи.

Основные пункты, которые должен содержать договор уступки, стандартны: подробное описание предмета покупки (квартиры),  дата ее передачи от застройщика к дольщику, сведения о цене, а также информация о гарантийном сроке обслуживания. Вносить изменения в договор долевого участия новый собственник уже не сможет.

Пристальному вниманию покупателя обязательно должен подвергнуться договор, предоставляющий продавцу право на реализуемую недвижимость. Сроки передачи объекта, отсутствие прав на него третьих лиц, не находится ли он в залоге все это обязательно должен изучить будущий собственник. Неплохо бы было получить копии платежных документов  по первичному договору.

Покупателю следует обратить внимание и на то, не прописан ли в первичном договоре пункт о необходимости информирования застройщика о необходимости его уведомлении в случае уступки прав на новостройку. Если этот пункт фигурирует в основном договоре, то новому покупателю лучше перестраховаться и перепроверить, уведомил ли прежний владелец застройщика о продаже такой недвижимости.

Первоначально, такие квартиры могут быть оформлены как по Договору долевого участия, если застройщик ведет свою деятельность в соответствии с 214 - ФЗ, так и по предварительному договору купли – продажи. Если квартира приобретается в соответствии с федеральным законом об участии в долевом строительстве, то он подлежит обязательной регистрации. В этом случае, все суммы по ДДУ должны быть уплачены к моменту передачи объекта новому владельцу. Или же, если квартира приобреталась с использованием ипотечного кредита, то для ее приобретения будущему владельцу придется, либо погасить жилищный кредит, либо переоформить его на себя. Уступка, в этом случае возможна до момента сдачи объекта и государственную регистрацию должны пройти оба договора: и ДДУ и договор цессии.

Важно, что при расторжении договора уступки, покупатель получит на руки сумму, указанную в ДДУ, а она, по факту, скорее всего, будет отличаться от фактически уплаченной, так как, если квартира изначально приобреталась на ранней стадии строительства, цена ее, наверняка, была ниже.

Если же оформляется квартира, покупаемая по предварительному договору, то в соответствии с договором покупатель получает, лишь право на заключение основного договора и такой договор цессии государственной регистрации уже не подлежит. Так что и пространства для мошеннической фантазии он представляет немало.

Усугубляет ситуацию и поспешность некоторых подрядчиков, спешащих реализовать объект до момента получения прав собственности или до момента выполнения всех обязательств перед заказчиком, а иногда, и до оформления застройщиком всей необходимой документации.

Поэтому, если вы планируете покупку квартиры в новостройке по договору уступки, лучше иметь на своей стороне специалиста, разбирающегося во всех нюансах такой сделки и способного оценить и исключить все возможные риски.

Агентства реализуют объекты подрядчиков на основании договора, которым они подтверждают его состоятельность и правомерность, ибо рисковать и работать с объектом, права на который не подтверждены должным образом, солидная компания просто не станет.

13.09.2015, 1056 просмотров.

Поделиться с друзьями: