Что нужно знать о договоре долевого участия

В первую очередь, давайте разберемся, чем отличается договор долевого участия (ДДУ) от договора купли-продажи. Подписывая договор купли - продажи  покупатель вступает в сделку с недвижимостью, а договор долевого участия подразумевает передачу недвижимости, которая, объектом права собственности еще не является. Поэтому, пунктов, включенных в такой договор, гораздо больше и значимость каждого из них переоценить сложно. Отношения Застройщика и Дольщика регулируются 214 Федеральным Законом, который, по сути, является главным щитом покупателей строящегося жилья.

Итак, что  какие же моменты являются обязательными для отражения в договоре, чтобы он имел законную силу?

Чтобы быть легитимным, ДДУ должен также содержать все характеристики объекта долевого строительства – адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры, этаж, финансовые гарантии, с помощью которых застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств.

Кроме этого, в договоре обязательно подробнейшим образом должны быть расписаны метражи всех помещений: балконов, лоджий, террас. Зачастую в договоре долевого участия указывается возможность доплаты или же возврата  части денежных средств покупателю в случае, если после окончательного обмера органами технической инвентаризации выявится несовпадение фактических и оплаченных квадратных метров.

Обязательным является описание объекта недвижимости на момент передачи владельцу с полным перечнем всех составляющих: оконных блоков, входной двери, стяжки полов и т. д. Если квартира строится с чистовой отделкой, то перечислено в документе должно быть всё, вплоть до класса обоев на стенах.

Обязательно проверьте, соответствуют ли названия компания, название которой указано в реквизитах договора и той, что фигурирует в проектной декларации в качестве застройщика, и на которую выдано разрешение на строительство и выданы документы на землю

Наконец, в договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение пяти лет, за технологическое и инженерное оборудование – в течение трех.

Без любого из перечисленных пунктов, равно, как и  в случае отсутствия его регистрации в Росреестре, договор считается недействительным.

Иногда продавцы пытаются включить в договор и пункт о праве изменить проектную документацию строящегося дома, а также произвести изменения в объекте, в том числе его этажность, планировку квартиры, без согласования с дольщиком. Совершенно очевидно, что этот пункт является слишком рискованным для покупателя.

Значимыми для покупателя сроками, указанными в договоре долевого участия являются срок действия договора, который  должен действовать до полного исполнения сторонами своих обязательств и указанный в нем срок сдачи объекта владельцу. Дата передачи объекта недвижимости дольщику по акту зачастую ограничивается кварталом, в котором предполагает вручить новоселам ключ от квартиры. По закону это допустимо, но не слишком благоприятно для дольщика. В соответствии с законом, в случае, если строительная компания не выполнила свои обязательства, то через два месяца после указанного в договоре срока, дольщик может во внесудебном порядке расторгнуть договор, но, обязательно письменно уведомив об этом застройщика. То есть придется ждать последнего дня квартала и еще два месяца, прежде чем предъявлять претензии.

В договоре должна быть четко прописана цена объекта, причем, в рублевом выражении и порядок расчетов. Особое  внимание следует обратить на порядок расторжения договора, а особенно – на размер неустойки, которую придется выплатить участнику долевого строительства в том случае, если отношения разорваны по его инициативе. Нормальными считаются выплаты в размере от  1% до 15% от стоимости объекта. Естественно, если договор расторгнут из-за того, что застройщик просрочил выполнение своих обязательств или построил некачественное жилье, ни о каких штрафных санкциях для дольщика и речи быть не может.

13.09.2015, 810 просмотров.

Поделиться с друзьями: