Апарт-отель «КАМЕЛОТ» с встроенными нежилыми помещениями общего назначения (город Псков, улица Ижорского Батальона, дом 57-А)

— первый апарт-отель города Пскова

с самыми демократичными в городе ценами – от 500 руб./спальн.место; доступны все виды категорий номеров от эконом-класса до класса «люкс» (на стадии строительства объекта, на 28 января 2014 г.) ;

— подготовлены и получены все необходимые документы (техусловия, ПСД, разрешение на строительство);

— поддержка и сопровождение реализации проекта со стороны Администрации Псковской области;

— в декабре 2013 г. началось строительство гостиницы;

— в январе 2014 г. состоялась продажа первых (4-х) апартаментов (организован интегрированный маркетинг объекта).

Апарт-отель «Камелот»:

— 4-х этажное здание с высоким «нулевым» этажом и мансардой (по факту 6 этажей), общей площадью 2 829,5 кв. м.; земельный участок – 0,3 Га (3 000   м² ; в аренде – договор с Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям до 14 марта 2017 г.);

— общее количество номеров – 36 номеров, в том числе: на «нулевом» этаже  — 8 номеров; на 1 этаже – 10 номеров; на 2 этаже – 18 номеров; на 3-4 этажах – по 19 номеров на этаже – апартаменты-студии; на мансардном этаже – возможность обустройства ещё 19 апартаментов-студий.

 Предусмотрена парковка с количеством мест – 38.

 

Коммерческое предложение:

1) реализация апартаментов-студий на 3-4 этажах (стоимость апартамент-студии – от 900 тыс. руб.; с 1 марта 2014 г. – от 930 тыс. руб., с 25 августа 2015г. от 990 000 руб.)

 

2) продажа инвестиционного проекта:

15 млн. руб. (на существующей стадии реализации – 1 февраля 2013 г.);

72 млн. руб. (после завершения строительства в декабре 2015 г. и ввода объекта в эксплуатацию (без апартаментов 3-4 этажей);

3) дисконт: продажа инвестиционного проекта – 13,5 млн. руб. (на 1 февраля 2013 г.) + при условии заключения договора на управление проектом – «под ключ» (получение разрешения на ввод в эксплуатацию) – 3,5 млн. руб.;

4) дисконт: продажа инвестиционного проекта – 12 млн. руб. (на 1 февраля 2013 г.) + при условии заключения договора на управление проектом – «под ключ» (получение разрешения на ввод в эксплуатацию) – 3,5 млн. руб. + заключение договора на управление объектом после ввода в эксплуатацию (техническое и коммерческое управление, на срок – не менее 5 лет) – 1,6 млн. руб. в год.

Реализация проекта

(проектирование и строительство)

январь 2013 – декабрь 2015 гг.

I. Прединвестиционная стадия – январь-декабрь 2013 г.

— разработана концепция проекта;

— оформлен (поставлен на ГКУ) и арендован земельный участок площадью 3 тыс. кв. м. (ООО «Перл Хотелз» заключен договор аренды с Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям № 209 от 14 марта 2013 года, сроком на 4 года до 14.03.2017 года);

— получены все необходимые для проектирования и строительства технические условия и документы (от Управления по градостроительной деятельности Администрации города Пскова, ОГИБДД УМВД по городу Пскову, МП г. Пскова «Комбинат благоустройства», ОАО «Псковская городская телефонная сеть», Центральные электрические сети — филиал ОАО «Псковэнерго», МП г.Пскова «Горводоканал», МП г. Пскова «Псковские тепловые сети», ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Псковской области», Управления городского хозяйства Администрации г. Пскова);

— выполнены топографические и геологические работы для размещения здания гостиницы на земельном участке и прокладке внеплощадочных сетей;

— по результатам конкурсного отбора определен проектировщик (ИП Кондратьев);

— разработан проект;

— 15 октября 2013 года проектная документация по объекту сдана на проверку в Государственное бюджетное учреждение «Псковское областное управление государственной экспертизы документации в области градостроительной деятельности», 18 ноября 2013 года получено положительное заключение (заключение Государственной экспертизы № 60-1-4-0196-13);

— получено разрешение на строительство 17 декабря 2013 г. (Разрешение на строительство № RU 60302000-55 от 17.12.2013г.)

 

II. Инвестиционная/стадия строительства – декабрь 2013 – декабрь 2015 г.

— проведены земляные работы;

— начало возведения фундамента.

 

Расходы по проекту на 28 января 2014 г. составили 6 659 тыс. руб.

Краткая характеристика

здания апарт-отеля и земельного участка

 

Здание гостиницы 4-х этажное с «нулевым» и мансардным этажами.

Размеры здания в плане 46,755м х 15,68 м (в осях).

Высота помещений: в цокольном этаже – 2,5 м; с 1 по 4 этажи – 3,0 м.

Площадь застройки – 958,5   м² , строительный объем – 14 830,0   м³

Общая площадь здания – 2 829,5   м²

 

Конструктивная схема здания – бескаркасная, с несущими поперечными и продольными стенами при опирании на них плит перекрытий (сборных железобетонных). Внутренние стены и перегородки – из кирпича и пенобетонных блоков.

Фундамент – ленточный из сборных бетонных блоков; под фундаментом – бетонная подготовка толщиной 100 мм.

Проектом предусмотрены монолитные железобетонные пояса под опорами плит перекрытий и покрытия, которые приходятся на стены из пенобетонных блоков и под мауэрлатами подстропильных конструкций.

Кровля – скатная по деревянным стропильным балкам с покрытием из металлочерепицы.

Бесшумные лифты OTIS без машинного отделения.

 

Покупателям и арендаторам недвижимости в апарт-отеле будет предоставлен высокий уровень обслуживания. Инфраструктура апарт-отеля будет включать в себя прачечную, химчистку, фитнес-центр, кафе и другие объекты сервиса и торговли.

Часть здания апарт-отеля будет представлять собой непосредственно гостиницу с главным входом и вестибюльной группой с необходимыми административными и общими помещениями (1 и 2 этажи). Номера на 3 и 4 этажах — апарт-отель, то есть квартиры-студии, предназначенные для проживания или съема на относительно продолжительный срок.

 

Кроме того, предусмотрено:

  • Организации системы диспетчеризации здания;
  • Круглосуточная система охранного видеонаблюдения
  • Система охранной сигнализации
  • Оптоволоконная сеть: телефоны в любом количестве, высокоскоростной интернет по выделенному каналу, HD TV
  • Reception и консьерж служба

Кладовая к каждой продаваемой апарт-студии для хранения предмет домашнего обихода.

Земельный участок площадью 3 000   м² под строительство гостиницы (апарт-отель) расположен:

— в одном из лучших с экологической точки зрения районах города (на северной – западной окраине г. Пскова в районе «Овсище»), обеспеченной необходимой социальной инфраструктурой (детский сад № 28, школа № 3, магазины и маркеты, в т.ч. федеральных сетей и проч.);

— по улице Ижорского батальона, включенной в маршрутную сеть общественного транспорта и туристические маршруты;

— в непосредственной близости от Снятогорского монастыря и памятника дружинам Александра Невского на горе Соколиха;

— на границе с жилой застройкой усадебного типа.

Сопровождение реализации проекта

со стороны Администрации Псковской области

 

Проект строительства апарт-отеля «КАМЕЛОТ» осуществляется в рамках реализации одного из трех приоритетных направлений, определенных Стратегией развития Псковской области до 2020 г. (развитие туристического кластера).

Проект включен в мероприятия по реализации Федеральной целевой программы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации» (2011-2018г.г.).

В январе 2014 г. по рекомендации Администрации Псковской области документы по реализации проекта строительства апарт-отеля «КАМЕЛОТ» направлены в Инвестиционную комиссию Администрации Псковской области для признания/получения проектом статуса стратегического для развития Псковской области.

 Стратегическим инвестиционным проектом признается инвестиционный проект, который соответствует приоритетным направлениям стратегии развития Псковской области и способствует улучшению социально-экономической ситуации в отдельных муниципальных образованиях или отраслях экономики области.

Согласно Закону области от 12 октября 2005 г. № 473-ОЗ «О налоговых льготах и государственной поддержке инвестиционной деятельности в Псковской области» предусмотрено сопровождение инвестиционных проектов, реализуемых на территории Псковской области и признанных в установленном порядке стратегическими, а также предоставления налоговых льгот.

Сопровождение стратегических инвестиционных проектов осуществляется Государственным комитетом Псковской области по инвестициям и пространственному развитию с целью своевременного получения инвестором в органах государственной власти и органах местного самоуправления согласований и разрешений, необходимых для реализации инвестиционного проекта.

Налоговые льготы

— инвесторы на территории Псковской области имеют право пользоваться налоговыми льготами по факту постановки вновь созданного и (или) модернизируемого имущества на баланс в качестве объектов основных средств).

— Закон гарантирует инвесторам по утвержденным Администрацией области инвестиционным проектам не ухудшение налогового режима в части региональных налогов и федеральных налогов, зачисляемых в бюджет области.

— устанавливаются льготные ставки (на 5 лет) в целом по организации:
ставка налога на имущество организаций — 0,01% (вместо 1,9%);
ставка налога на прибыль организаций, в части, зачисляемой  в областной бюджет, — 13,5% (вместо 18%)

Расходы и доходы по проекту в 2013-2019 гг.

 

Расходы на проектирование и строительство, тыс.руб.

 

2013

2014

2015

Проектирование (в т.ч. согласования)

1459

275

-

Строительство, в.т.ч.

— материалы

— спец.техника

— работа

— текущие

5 000

3 300

730

250

720

60 066

22 617

Земельный участок (в т.ч. аренда)

200

182,5

182,5

Итого:

6 659

60 523,5

22 817,5

Всего за 2013-2015 гг.: 90 000 тыс. руб.

Расходы на содержание и техническую эксплуатацию апарт-отеля

(после ввода в эксплуатацию), тыс.руб.

 

2016

2017

2018

2019

Постоянные затраты

1300

1410

1520

1650

Коммерческие расходы

960

960

960

960

Заработная плата персонала

1950

2000

2050

2050

Реклама

200

100

100

100

Офисные расходы

45

45

50

50

Хозяйственные расходы

840

840

850

870

Прочие

70

70

70

70

Аренда земли

183

38

-

-

Итого:

5548

5463

5600

5750

Всего за 2013-2019 гг.: 22 361 тыс. руб.

Таким образом, за 2013 -2019 гг. расходы составят 112 361 тыс. руб.

Доходы

 

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Продажа апартаментов (3-4 этажей)

-

17 690*

19 950*

-

-

-

-

Продажа апартаментов (мансардный этаж)

-

-

10 000*

9 450*

-

-

-

Гостиничные услуги (номера)**

-

-

-

11 000

11 500

13 000

13 500

Прочие услуги (прачечная, кафе и др.)

-

-

-

1 500

1 600

1 800

1 900

Итого:

 

18 280

29 950

21 950

13 100

14 700

15 300

Всего за 2013-2019 гг.: 113 280 тыс. руб.

* Продажа апартаментов 3-4 этажей: по 900 тыс. руб. (5 ед. – январь-февраль 2014 г.), 930 тыс. руб. (2 – март-апрель 2014 г.), 960 тыс. руб. (2 – май 2014 г.), 1000 тыс. руб. (10 – июнь-декабрь 2014 г.), 1050 тыс. руб. (19 – в 2015 г.); мансардного этажа – по 1000 тыс. руб. (10 – 2015 г.), 1050 тыс. руб. (9 – в 2016 г.). Итого: 57 090 тыс. руб.

** Расчет, исходя из 50% — заполняемости номерного фонда

Таким образом, за 2013 -2019 гг. доходы составят 113 280 тыс. руб.

Срок окупаемости проекта: до 6 лет

Стоимость апартаментов

апартаменты 3 и 4 этаж: 990 000 рублей
С 1 ноября 2014 года: 3 и 4 этаж — 1 030 000 рублей

с 25 августа 2015г. 3 и 4 этаж — 990 000 руб. 


Апартаменты 5 этаж: 920 000 рублей
С 1 ноября 2014 года: 5 этаж — 950 000 рублей

с 25 августа 2015 года: 5 этаж — 910 000 руб.

Условия предоставления кредита на покупку апартаментов «Камелот»:

Сумма кредита: от 500 000 до 1 000 000 рублей.

Первоначальный взнос 40%.

Ставка: 17% в рублях.

Срок предоставления кредита от 10 до 15 лет.

Кредит предоставляется ПАО «АК Барс» Банк.

Кредит предоставляется на приобретение готовой недвижимости.

Подробности по телефону: 8 (8112) 29-84-84.