«Диалоги о недвижимости»: как безопасно купить квартиру в новостройке

Радиостанция «Эхо Москвы в Пскове» (102.6 FM) продолжает проект «Диалоги о недвижимости». Ежемесячная программа посвящена жилищному вопросу - особенностям сделок с недвижимостью, возможным подводным камням, ситуации на рынке в целом. Тема очередного выпуска передачи — безопасная покупка квартир в новостройках. Ведущий программы - президент Псковской гильдии риэлторов Роман Максименко. Его гость сегодня — заместитель директора по маркетингу группы компаний «Реставрационная мастерская» Андрей Монин.

Роман Максименко: Добрый день, в эфире программа «Диалоги о недвижимости». Гостем нашей сегодняшней программы является заместитель директора по маркетингу группы компаний «Реставрационная мастерская» Андрей Александрович Монин. Здравствуйте, Андрей Александрович.

Андрей Монин: Добрый день.

Роман Максименко: Сегодня, когда по Пскову прокатилась волна проблем, связанных с покупкой недвижимости у недобросовестных подрядчиков, есть масса обманутых покупателей в одном из жилых комплексов города Пскова, мне хотелось бы заострить внимание на этой теме. Хоть страсти на сегодня и поутихли, тема безопасной покупки жилья в новостройке продолжает оставаться актуальной для жителей нашего города. Тем более что за последние годы это не единичный случай. Люди приходят в агентства недвижимости, к застройщикам с такими проблемами, болями, с просьбами о помощи. Как вы считаете, как на сегодняшний день обстоит ситуация?

Андрей Монин: Да, ситуация известна в Пскове. О ней знают и агентства, и застройщики. Хочется начать диалог с того, как должна приобретаться квартира. А потом мы подойдем к тому, почему такие ситуации происходят и как их избежать. Все знают о 214-м федеральном законе, который регламентирует приобретение квартир в новостройках. Там все четко прописано. Но, к сожалению, реальность такова, что немалая часть квартир продается без соблюдения этого закона, именно по схемам от подрядчиков. Были также схемы с займом, когда продавец квартиры предлагает покупателю подписать договор займа и дает устное или письменное обещание о предоставлении в будущем квартиры. Договор о приобретении квартиры и договор займа никак не связаны. В лучшем случае человеку вернут деньги, в худшем - фирма, которой человек дал взаймы, просто обанкротится. Соответственно, покупатель потеряет свои деньги. В идеале, у гражданина должен быть договор долевого участия, зарегистрированный в установленном порядке, либо договор уступки права требования, который также должен быть зарегистрирован. Все остальные договоры юридически существуют, но непрофессионалам я не советовал бы ими пользоваться. По крайней мере, необходимо получить консультацию у хорошего агентства или застройщика, прежде чем подписывать какие -то документы.

Роман Максименко: В связи с этой волной почувствовала ли ваша компания какую-то напряженность псковского покупателя либо ничего не изменилось?

Андрей Монин: Безусловно, изменилось. Раньше люди менее ответственно подходили к подписанию договора, поверхностно с ним знакомились. Сейчас все чаще и чаще люди приходят с юристом, с агентом, сами пытаются вникать и задавать вопросы. Я считаю, что это правильно. Настороженность есть, очень часто звучат вопросы о том, отработана ли квартира. Приходится объяснять людям, что такое подрядчик, что такое застройщик. Мы стараемся продавать квартиры именно от застройщика, нашу компанию это в меньшей степени касается, потому что есть определенная репутация и мы работаем давно. Но бывает, что люди консультируются с нами по вопрос приобретения квартир в других местах.

Роман Максименко: А есть ли такая ситуация в группе компаний «Реставрационная мастерская», когда вы также предоставляете какие-то квартиры по тем или иным договорам поставщикам строительных материалов либо подрядным организациям, а потом эти организации уже продают свои объекты недвижимости, минуя вас?

Андрей Монин: Да, такая практика существует. Конечно, мы стараемся, чтобы таких квартир было по минимуму, но иногда сложная экономическая ситуация подталкивает нас к тому, что мы вынуждены рассчитываться с подрядчиками квартирами. Это вполне законная схема уступки права. У нас есть такие договоры. Мы стараемся, чтобы подрядчик под нашем контролем эту квартиру реализовывал, приводил покупателя к нам, чтобы мы видели, кто это, покупатель задал бы нам вопросы.

Роман Максименко: То есть вы всю цепочку отслеживаете?

Андрей Монин: Да. Не так, что подрядчик подписал уступку с нами, а потом 3-4 людям предлагать эту квартиру. Стараемся, чтоб это проходило под нашим контролем, насколько это возможно. Но у нас объем не очень большой таких сделок, не более 15%.



Роман Максименко: А бывает ли такая ситуация, когда подрядчик, не отработав квартиру, бежит ее продавать? Или вы не работаете с такими подрядчиками?

Андрей Монин: Он, конечно, может бежать и ничего нам не сказать. Но пока он квартиру не отработал, документов у него на руках не будет. Сложившаяся ситуация произошла потому, что подрядчик пытался продавать квартиры, не имея на них документов.

Роман Максименко: Совершенно верно. Вся ситуация сложилась из-за того, что подрядчик, имея обязательство перед застройщиком получить эту квартиру, дабы пополнить оборотные средства или получить финансы, шел и продавал ее даже не по одному разу, воспользовавшись доверчивостью псковичей, что привело к известным последствиям.

Андрей Монин: Я думаю, что в этом разберутся органы, которым положено разобраться. Надеюсь, что права всех людей будут по максимуму учтены.

Роман Максименко: Безусловно. По вашему мнению, в чем вообще корень проблемы? Как вы себе это видите? Из-за чего это происходит в глобальном смысле?



Андрей Монин: Корень проблемы, наверное, все-таки в общей экономической ситуации. На самом деле, рынок жилья никак не оторван от нее. Если не все ладно в области экономики и в области строительства, многие застройщики испытывают сложности, поэтому отсутствие оборотных средств толкает фирмы, которые склонны рисковать, пытаться пополнить финансовые запасы за счет продажи квартир, которые они в будущем отработают. Своеобразная пирамида получается: квартиру продадут, получат деньги, отработают, продадут следующую. Это опасная ситуация. Я думаю, что могут еще в городе возникнуть прецеденты, потому что такая практика реально существует.

Роман Максименко: Псковичи, которые вынесли из этой ситуации урок, при планировании покупки жилья у подрядчика, вы сказали, стали чаще интересоваться тем, отработана ли квартира, каким образом оформлено право собственности. Их вообще интересует, почему квартиры ниже рыночной стоимости. Ведь повелись они, в первую очередь, я думаю, именно на цену.

Андрей Монин: Да, именно цена соблазнила людей. Кто-то неосознанно подошел к выбору, кто-то понимал, что подписывает договор, не совсем предусмотренный законом, но решил рискнуть. Ситуации могли быть разные. Я не думаю, что все понимали, что подписывают договор, который они не должны были подписывать. Может быть, не консультировались у юристов. Еще раз хочу подчеркнуть, что все сделки должны заключаться с участием профессионала - будь то хороший агент по недвижимости или юрист. Мало кто из покупателей обладают необходимыми знаниями. А учитывая то, что квартира стоит далеко не дешево, я всем советую прибегать к услугам профессионала. Даже если вы покупаете квартиру у застройщика, ничего страшного нет в том, если проверенное агентство или юрист посмотрит документы.

Роман Максименко: Вы говорите, что сопровождаете сделки подрядчиков тоже. Вам приходится объяснять, что эта квартира отработана или там существует договор долевого участия либо договор уступки права требования? Что этот подрядчик у вас на хорошем счету, что претензий у вас к нему нет?

Андрей Монин: Такие ситуации бывают. Люди либо приходят, либо звонят и говорят, что видели объявление о продаже нашей квартиры, спрашивают, имеет ли право продавать ее данная организация, какие у нас с ней отношения. Мы секрет из этого не делаем и объясняем людям, что это квартира нашего подрядчика, он имеет право ее реализовывать.

Роман Максименко: Бывает ли такое, когда получаются так называемые «фейки». Когда этой квартиры нет, либо она уже продана, либо подрядчика такого не существует?

Андрей Монин: К сожалению, бывают не очень приятные ситуации, когда видишь в объявлении нашу квартиру, которая уже продана либо не выставлена на продажу. Как правило, это делают недобросовестные продавцы для привлечения покупателей в надежде на то, что, найдя покупателя, они придут с ним к нам и на каких-то условиях договориться либо взять у подрядчика на реализацию эту квартиру. Мы стараемся с такими товарищами общаться, чтобы они так не делали, но гарантировать мы не можем. В любом случае, если вы приобретаете квартиру не у застройщика, а у кого-либо по объявлению, ни один застройщик не откажется прокомментировать реальную ситуацию.

Роман Максименко: Уважаемые радиослушатели, пользуясь случаем, хотелось бы акцентировать ваше внимание на том, что если вы увидите квартиру с подозрительно низкой ценой или продавец по ту сторону телефона не может внятно вам ответить, кому и на каком праве принадлежат эти объекты недвижимости, не стесняйтесь - звоните застройщику или в агентство недвижимости, которое является его представителем. Там вы получите исчерпывающие ответы о природе возникновения прав на ту или иную квартиру.

Андрей Александрович, ваша компания на рынке уже более 40 лет. Насколько мне известно, в последнее время вы не особенно предоставляете скидки, кроме последней акции. В основном вы регламентируете специальные условия для приобретения своих объектов - рассрочки, снижение размера первоначального взноса. Какова вообще у вас, как у девелопера, концепция реализации?

Андрей Монин: Концепция простая. Мы считаем себя не очень большой организацией с достаточно стабильной репутацией и давней историей. Основной подход к клиенту заключается в следующем: мы пытаемся понять, в чем у него проблема. Либо у него трудности с первым взносом, либо у него просто не хватает денег. Мы пытаемся предлагать индивидуальные условия. Да, существуют стандартные маркетинговые ходы: скидки, рассрочки. Например, мы первыми из застройщиков предлагаем беспроцентную рассрочку на три года.

Роман Максименко: Это очень хорошее предложение.

Андрей Монин: Да, причем это абсолютно честная рассрочка. Стоимость квартиры делится на 36 месяцев при внесении первого взноса от 20%. Человек выплачивает эту сумму, проживая уже в нашей квартире. У нас таких очень много покупателей.

Роман Максименко: А каков первоначальный взнос?

Андрей Монин: На двухкомнатную квартиру - 30%, на «трешку» - 20%, на однокомнатную - 40%. Право собственности возникает при окончательном расчете, дабы обезопасить застройщика. Но все остальные права человек может реализовывать - оформить временную регистрацию, проживать, содержать квартиру.

Еще есть ситуации, когда человек готов внести полную стоимость и хочет получить скидку. В нынешней ситуации вполне законное желание. На данный момент у нас очень хорошая скидка - 3 тысячи рублей на квадрат. Опять же, псковские застройщики, насколько мне известно, до недавнего времени практиковали скидки до 1000-1500 рублей.

Роман Максименко: Это временная акция или постоянная?

Андрей Монин: Это временная акция. Мы ориентируемся на возможности покупателей и ситуацию на рынке. Пытаемся подстраиваться. Пока акция действует. Были разные акции, были рассрочки без первого взноса, продолжает активно реализовываться ипотека от 10,4%.

Роман Максименко: Инфраструктура жилого комплекса «Видный» известная своим многообразием. Для застройщика это явно выливается в немалые расходы. Тем не менее, вы не поддаетесь соблазну выбирать подрядчиков по принципу «главное - низкая цена». Как вам удается при таком высоком инфраструктурном качестве проекта сохранять приемлемую цену?

Андрей Монин: Мы, как и многие застройщики, проводим конкурсы среди подрядных организаций. Но идея конкурса состоит не в том, кто даст самую низкую цену. Это не аукцион. В ходе конкурса рассматриваются разные критерии, в том числе надежность фирмы, гарантии качества, репутация. Естественно, понимая, что свою репутацию мы хотим сохранить, мы выбираем надежных подрядчиков. Конечно, мы будем ориентироваться на существующие на рынке цены. То есть это не значит, что подрядчик будет завышать стоимость выше рынка. Мы рынок анализируем и выбираем лучших контрагентов. Рисковать мы не будем, гонясь за низкой ценой.

Роман Максименко: Это абсолютно правильная политика. Вообще «Реставрационная мастерская» является одним из самых надежных застройщиков г. Пскова, выдает очень хороший и интересный продукт с развитой инфраструктурой в жилом комплексе «Видный».

Итак, уважаемые радиослушатели, подведем краткие итоги и озвучим основные правила безопасной покупки квартиры в новостройке. Первое - не стоит гнаться за низкой ценой. Огромных скидок на «чистые», отработанные квартиры сейчас нет и не будет. Нужно понимать, что это новая реальность. Второе - наиболее безопасный способ покупки - договор долевого участия или договор уступки права требования, права по которым обязательно регистрируются в Росреестре. Третье - покупка квартиры от подрядчика обязательно должна сопровождаться либо представителем застройщика, либо агентством недвижимости, которое является дилером застройщика или его представителем, либо с помощью консультации юриста. Необходимо обязательно подтвердить, отработана ли эта квартира и нет ли задолженностей у подрядчика перед застройщиком. Четвертое - необходимо тщательнейшим образом проверять документы застройщика, включая наличия проектной декларации, разрешительных документов на землю и разрешения на строительство. Это основные документы, которые необходимо обязательно просматривать перед тем, как вы принимаете решение о покупке квартиры. Еще раз призываем вас внимательнее относиться к документам. Если у вас есть какие-то сомнения, пожалуйста, проконсультируйтесь со специалистами. Мы хотим пожелать всем покупателям, попавшим в нелегкую ситуацию со своими квартирами, скорейшего ее разрешения. А всех тех, кто планирует покупку квартиры, призываем работать только с проверенными компаниями-застройщиками и детально проверять документацию, не гонясь за низкой ценой.

 

06.06.2017, 99 просмотров.

Поделиться с друзьями: