Факторы, влияющие на инвестиции в зарубежную недвижимость

В последнее время на рынке зарубежной недвижимости снова появляются многочисленные предложения об инвестировании, соблазнившись которыми, впоследствии можно сильно пожалеть. Еще совсем недавно россиян уговаривали инвестировать в недвижимость Панамы, ОАЭ, Болгарии, Испании, Египта, рынки которых не принесли инвесторам ничего, кроме негативных последствий и головной боли. И хотя с тех пор прошло совсем немного времени, снова появляется множество инвесторов, желающих рискнуть, не беря в расчет негативный опыт прошлого.

Тех, кто клюет на эту удочку, можно понять – «Торопитесь, в Испании цены на недвижимость достигли дна! Дальше они будут только расти!», «Недвижимость в Италии – обеспечьте себе безбедную старость!». Так заманчиво купить дешево, а продать дорого. Только вот массового появления новых евромиллионеров или долларовых богачей что-то не наблюдается.

Недвижимость в этих странах очень потеряла в цене, в некоторых случаях даже до 50-70%. То же самое касается и Греции. Продавцы же, напротив, уверяют, что если цены и не вернутся на докризисный уровень, то на 15-30% точно поднимутся. Тогда недвижимость можно будет перепродать и неплохо на этом заработать. Наша жизнь циклична, и за падениями, как правило, следуют взлеты. То же самое можно сказать и о бизнесе в целом, и о рынке недвижимости в частности. Если цены достигли минимума, то затем они будут расти. Те, кому посчастливится грамотно спрогнозировать ситуацию, могут неплохо заработать, вовремя продав тот или иной объект. Только вот сказать наверняка, что падения дальше не будет, к сожалению, не сможет ни один эксперт. Слишком много факторов могут оказать влияние на ситуацию. Но продавцы недвижимости продолжают убеждать потенциальных жертв в том, что все будет хорошо. Так как же понять, когда стоит инвестировать в недвижимость, а когда лучше повременить?


Фактор первый: экономика

Первым и самым важным фактором, на который следует обратить внимание, является экономическая ситуация в стране, где находится потенциальный объект инвестиций. Экономическое положение в Панаме, ОАЭ, Болгарии, Испании, Египте и Греции крайне неприятное, почти катастрофическое. У этих стран колоссальные государственные долги, спад производства, неплатежеспособное местное население, которое думает не о приобретении недвижимости, а о сокращении расходов и, соответственно, не является участником рынка купли-продажи недвижимости. Более того, на них нельзя ориентироваться и при сдаче недвижимости в аренду, основном способе заработка на жилой недвижимости. Именно эти факторы делают прогнозы о росте цен на недвижимость в ближайшем будущем несостоятельными, поскольку рынок недвижимости неразрывно связан с общей экономической ситуацией в стране. И пока она не улучшится, пока правительства не найдут выход, не предпримут ряд правильных мер, ничего не изменится к лучшему. Макроэкономические показатели страны являются первым фактором, на который следует обратить внимание инвестору в зарубежную недвижимость.

На это можно возразить, что есть возможность приобрести небольшую однокомнатную или двухкомнатную квартиру в столице или крупном городе, где вполне достаточно людей, которые могут себе позволить снимать жилье. Спорить с этим бессмысленно. Однако уровень доходности не сможет покрыть тех усилий, которые требуются для приобретения и управления такого рода инвестициями (подробнее см. «Урок математики для умного инвестора в зарубежную недвижимость»).


Фактор второй: ликвидность


Тем, кто собирается вкладывать деньги в недвижимость в инвестиционных целях, стоит запомнить второй важный момент: оценивать нужно не потенциал роста рынка, а ликвидность недвижимости. То есть возможность при необходимости в любое время продать ее без убытков. Это касается именно инвесторов в недвижимость, а не тех, кто приобретает ее для себя, в личное пользование. Здесь хочется напомнить о печальном опыте тех россиян, что поддались искушению крупно заработать и со спекулятивными целями инвестировали в недвижимость Дубая, Панамы или Калабрии. В этих регионах на различных этапах строительства, фиктивно на бумаге увеличивая стоимость недвижимости и манипулируя статистикой цен на первичном рынке, продавцы демонстрировали 50% роста, чем вводили инвесторов в заблуждение и создавали ажиотаж.

Инвесторы торопились выкупить недвижимость. В то же время на вторичном рынке недвижимости этих регионов цены не росли, а зачастую даже падали. Большой разрыв между ценами на первичную и вторичную недвижимость является вторым фактором, позволяющим трезво оценить перспективы вложений. Именно тщательное изучение этого вопроса поможет не оказаться среди инвесторов, которые при первых признаках кризиса на рынке начнут массово избавляться от недвижимости с целью извлечь прибыль или хотя бы сохранить вложенные деньги. Так что, инвестируя в первичную недвижимость, ни в коем случае не стоит идти на поводу у статистических цифр, показывающих рост цен. В противном случае при попытке зафиксировать прибыль можно обнаружить, что объект абсолютно ничего не стоит.


Фактор третий: внутренний спрос


Следующим тревожным фактором при инвестировании является слабый внутренний спрос на предлагаемую недвижимость. Если купить ее в подавляющем большинстве могут лишь внешние инвесторы, то ликвидность такой недвижимости крайне низкая, и нужно понимать, что годится такая недвижимость только для собственного проживания. Но и в этом случае нужно постараться оставаться инвестором «для себя», закладывая хотя бы 10% стоимости «в резерв». В тот момент, когда срочно понадобятся деньги, можно успешно продать недвижимость.

Меня часто спрашивают: можно ли инвестировать в недвижимость так, чтобы избежать ошибок, не стать жертвой мошенников, не потерять деньги и заработать? Можно. Но для этого требуется выбрать как минимум один из двух вариантов. Во-первых, можно найти стабильную компанию, успешно занимающуюся инвестированием в недвижимость, и доверить ей вкладывать деньги. Во-вторых, самостоятельно тщательно изучить науку инвестирования, в основе которой три составляющих: стабильность, рентный доход и ликвидность.

25.09.2013, 963 просмотра.

Поделиться с друзьями: