Банки прикладывают все усилия, чтобы не дать собственникам продавать ипотечные квартиры.

Не секрет, что купленная с помощью ипотеки недвижимость находится в залоге у банка вплоть до полного погашения кредита. Зачастую, банки, мягко говоря «отговаривают» собственника продавать ипотечную квартиру. Здесь в ход могут идти как уговоры, так и баснословные штрафные санкции и даже указание в договоре займа пункта о том, что продажа приобретаемого объекта может осуществляться только через аукцион. Но последние экземпляры все реже встречаются в «ипотечной природе».

Чем же рискует банк при желании заемщика продать ипотечную квартиру? Понимая перспективы снижения количества «перспективных» заемщиков, в силу нестабильной экономической ситуацией и в связи с потенциальным ростом сокращений, банки совершенно естественно не хотят расставаться с подтвердившим свою платежеспособность заемщиком. К тому же, на оформление документации и проверку нового собственника ипотечного жилья уйдет немало времени и трудозатрат. Помимо этого, динамика ипотечных ставок не всегда выгодна банку.

Как же быть собственнику, принявшему решение о продаже ипотечной квартиры?

- оценить потенциальную платежеспособность нового заемщика, так как банку совершенно не интересно переоформлять уже существующий долг на другого заемщика, который вызывает хоть какие-то сомнения;

- проверить, закончился ли срок запрета на досрочное погашения кредита и выяснить условия банка, на которых он готов дать разрешение на продажу объекта;

- подготовить аргументы для банка, так как объяснять причину продажи придется более, чем подробно;

- если квартиру продает собственник, после получения согласия банка на продажу квартиры, в нотариальном порядке заключается предварительное соглашение с покупателем вашей квартиры.  Далее, покупатель уплачивает сумму задолженности продавца по кредиту, перечисляя денежные средства на расчетный счет кредитной организации. Покупателю в этом случае есть смысл себя подстраховать и не просто перечислять деньги банку, а оформить с продавцом договор задатка, в котором указать сумму и порядок расчетов. После этого необходимо получить на руки закладную и документ от банка об отсутствии кредитной задолженности и в оговоренный в предварительном договоре срок зарегистрировать снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи.
В день сделки  оставшаяся разница между суммой долга по квартире и ценой квартиры закладывается в депозитарную ячейку любого банка. Условием доступа к ним будет являться зарегистрированный договор купли-продажи квартиры.

- если главный распорядитель собственности – банк, то без  его заботливого участия в сделке не обойтись.  В этом случае, ячейки для хранения денежных средств используются именно в банке – заемщике. После этого банк предоставляет в регистрационную службу уведомление о том, что  кредит погашен, передает закладную, и происходит обычная регистрация сделки и перехода прав. Разницу денежных средств между суммой покупки и суммой продажи квартиры продавец получает из  ячейки банка после регистрации сделки.
- в случае «перепродажи» кредита банк одобряет нового заемщика на старый кредит, и происходит оформление кредита на него. Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя,  который приобретает право собственности на проданную жилплощадь и обязанность погасить долг перед банком, став, таким образом, новым должником. Квартира,  соответственно, тоже находится в залоге у банка.
Зачастую, заемщики, желающие продать купленную в ипотеку квартиру, берут в другом банке потребительский кредит, досрочно гасят ипотеку и тогда уже спокойно реализуют свою жилплощадь и приобретают новую. Но, выбрав такой способ решения вопроса, важно понимать, что не все банки готовы идти на подобные сделки и грамотно подойти к вопросу оценки предлагаемых ставок рефинансирования.
Эксперты сходятся во мнении, что число сделок с обремененными ипотекой квартирами в перспективе будет только расти. Так как, рано или поздно, в силу различных жизненных обстоятельств, собственники жилья сталкиваются с необходимостью расширения или же приобретения более скромной жилплощади, а банки по-прежнему будет прикладывать все усилия, чтобы не дать собственникам продать ипотечные квартиры.

 

13.11.2014, 1236 просмотров.

Поделиться с друзьями: