Статистику сделок с недвижимостью по Псковской Области можно посмотреть на сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/site/open-service/statistika-i-analitika/statisticheskaya-otchetnost/

Ответ зависит от цели приобретения. Если вы имеете финансовую возможность и желание, то такая покупка актуальна всегда. Тем более при стагнирующем или падающем рынке зарубежной недвижимости. Почти всегда можно найти объекты с солидными скидками от собственников, нуждающихся в срочной продаже или от банков, реализующих арестованную по ипотечным сделкам недвижимость. Что же касается стран, в которых покупка является актуальной, то оптимальная экономическая и политическая ситуация на данный момент сложилась в Испании, Болгарии, Черногории и на Кипре.

Каждый пример стоит рассматривать индивидуально. Необходимо тщательно изучить документацию строения. Срок эксплуатации зависит от множества факторов: даты постройки, сроков, в которые проводился капитальный и текущий ремонт и тд.

В соответствии со ст. 284 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пунктом 5 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Согласно п. 3 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника принудительно в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Заявление о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет направляется в суд органом государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.

На основании ст. 286 Кодекса орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным ст. ст. 284 и 285 Кодекса, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.

Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.11.2006 N 689 утверждено Положение о государственном земельном контроле, согласно п. 1 которого задачей государственного земельного контроля является обеспечение соблюдения организациями независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, их руководителями, должностными лицами, а также гражданами земельного законодательства, требований охраны и использования земель.

В пп. "в" п. 3 Положения предусмотрено, что Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы осуществляют государственный земельный контроль за соблюдением выполнения требований земельного законодательства об использовании земель по целевому назначению и выполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

В соответствии со ст. 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях использование земель не по целевому назначению, неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, а равно невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих качественное состояние земель, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц - от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда.

Одновременно с наложением штрафа должностные лица органов государственного земельного контроля выдают предписание об устранении нарушения земельного законодательства с установлением срока исполнения предписания (пп. "в" п. 9 Положения).

В случае неустранения правонарушения в установленный срок в отношении нарушителя составляется протокол об административном нарушении по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ (невыполнение в установленный срок законного предписания должностного лица, осуществляющего государственный контроль, об устранении нарушений законодательства) и в составе административного дела направляется на рассмотрение в суд (мировой суд). Одновременно материалы о прекращении права на земельный участок направляются должностным лицом органа государственного земельного контроля в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления для принятия соответствующего решения (пп. "в", "г" п. 10 Положения).

Вместе с тем, хотелось бы обратить внимание на следующее.

Одной из заслуживающих внимания мер юридической ответственности, требующей совершенствования ее правового регулирования, является прекращение прав на землю как специальная земельно-правовая ответственность за правонарушения в области охраны и использования земель, урегулированная одновременно нормами и Гражданского кодекса Российской Федерации, и Земельного кодекса Российской Федерации. Но, несмотря на законодательное закрепление возможности изъятия у собственника земельного участка, используемого с нарушением законодательства, осуществление данной процедуры на практике в настоящее время затруднительно по ряду оснований.

Во-первых, ГК РФ устанавливает порядок изъятия участка ввиду его ненадлежащего использования, отсылая определение органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным ст. 284 и 285, а также порядка обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях к земельному законодательству (ст. 42 Земельного кодекса РФ, ст. 6 Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

 Однако необходимо отметить, что в Земельном кодексе РФ нет специальной нормы об этом, а в ст. 44 указанного Закона содержится отсылка к гражданскому законодательству относительно порядка принудительного изъятия земельного участка у его собственника. Имеется мнением некоторых авторов, что в данном случае необходимо руководствоваться в таком случае по аналогии ст. 54 ЗК РФ, определяющей порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками. Представляется более верным согласиться с экспертами, настойчиво утверждающими, что правоприменителю не следует руководствоваться данной аналогией закона по следующим причинам. Решение по аналогии недопустимо, если она прямо запрещена законом или если закон связывает наступление юридических последствий с наличием конкретных норм. В рассмотренном случае такие конкретные нормы не приняты, а из иных норм специального закона (ЗК РФ) возможность расширительного толкования положений ст. 54 ЗК РФ не следует. Более того, представляется, что возможность принудительного прекращения права частной собственности на землю должна быть прямо предусмотрена федеральным законом. Использование аналогии закона в данном случае противоречит ст. 35 - 36 и 55 Конституции Российской Федерации.

Во-вторых, согласно ст. 54 ЗК РФ процедура изъятия земельного участка должна обязательно включать в себя стадию привлечения нарушителей к административной ответственности за использование участка с нарушением законодательства, в то время как административным законодательством в настоящее время не предусмотрены такие составы земельных правонарушений, как нерациональное использование земли; использование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, с грубым нарушением правил рационального использования, приводящим к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо к значительному ухудшению экологической обстановки.

К тому же ни административное, ни земельное законодательство не содержат определения таких оценочных категорий, как "грубое" нарушение, "существенное" снижение плодородия, "значительное" ухудшение. Таким образом, не представляется возможным правильно квалифицировать совершенное правонарушение и привлечь собственника к ответственности.

В-третьих, способ прекращения права собственности, предусмотренный п. 2 и 3 ст. 286 ГК РФ, противоречит ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации, устанавливающей, что лишение любого лица принадлежащего ему имущества возможно только в судебном порядке. Вопреки данному принципу ст. 286 ГК РФ допускает возможность осуществления изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования путем издания соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о таком изъятии и последующего получения согласия собственника на его исполнение.

Вышеуказанная проблема, в свою очередь, порождает ряд вопросов. Например, может ли быть изъят за совершение земельного правонарушения не весь участок, а его часть, которая нерационально используется? Возможность прекращения прав на часть земельного участка допускается при его изъятии за выкуп для государственных или муниципальных нужд. В случае прекращения прав на землю как санкции за правонарушение было бы целесообразным аналогичное решение вопроса.

Таким образом, анализ норм ЗК РФ и ГК РФ показывает, что в настоящее время основания и порядок принудительного прекращения прав на земельные участки детально земельным законодательством не урегулированы и требуется значительная корректировка статей в целях их эффективного использования на практике.

Профессионалы рынка недвижимости, цель которых не сиюминутное получение прибыли от конкретной сделки, а планомерная, вдумчивая работа на рынке оказания риэлторских услуг, специалисты, заботящиеся о своей репутации, заинтересованы в том, чтобы каждый гражданин, обращающийся в агентство недвижимости по любому вопросу четко понимал состав риэлторской услуги, или, говоря простым языком, за что конкретно он платит вознаграждение специалисту.

Слово «риэлтор» является официально зарегистрированной торговой маркой, все права на использование которой принадлежат Российской Гильдии Риэлторов (РГР). И поскольку все члены Псковской Гильдии Риэлторов являются членами РГР, я, как президент ПГР, хочу активизировать усилия по ведению работы, направленной на разъяснение потребителям отличий, характеризующих профессиональных риэлторов.

В Национальном стандарте профессиональной деятельности РГР и ПГР прописано, что риэлторская деятельность – это социально ответственный бизнес, когда бизнес рассматривается профессионалами через призму потребностей тех, кто является их клиентами, то есть потребителями услуг. Ведь к риэлтору обращаются клиенты, чтобы решить свои вопросы с недвижимостью. Именно это является ценностью потребителя. Риэлтор должен оказать потребителю полный пакет риэлторских услуг, чтобы потребительская ценность данной услуги была максимально высока и ее конкретное положение на рынке является более устойчивой.

В последние годы государство активно «инвестирует» в недвижимость. Прежде всего, это федеральные средства в рамках накопительно-ипотечной системы для военнослужащих, покупка жилья для участников ВОВ, детей сирот, использование средств материнского капитала для приобретения недвижимости и другие программы. Понимая социальную ответственность риэлторского бизнеса, профессионалы устанавливают специальные льготные тарифы для этой категории граждан.

Я призываю всех граждан, обращающихся в агентства недвижимости (а обращаться нужно только в организации и ни в коем случае не к случайным посредникам), чтобы они следили за этапностью оказания им услуг.

1. Первая составляющая – это подготовительный этап, который позволяет риэлтору провести необходимую работу для совершения полноценной сделки (поиск покупателя или объекта, прописать схемы технологии сделки или сделок, проведение первичных переговоров, определение объема и цены услуги, и т,д.)

2. Вторая составляющая – сопровождение сделки. На этом этапе риэлтор решает одну важную задачу: для продавца он выявляет возможный максимальный спрос, ищет покупателя готового заплатить максимально высокую цену; для покупателя он ищет объект, который бы максимально удовлетворил его запросу и уровню его ожиданий. Эта составляющая отличает профессиональную деятельность риэлтора от всех остальных участников рынка недвижимости(взаимодействие с различными инстанциями: органами госрегистрации, налоговыми инспекциями, БТИ, кадастровой палатой, поставщиками жилищно-коммунальных услуг, нотариатом, банками, местной администрацией и многими другими, в зависимости от сектора оказываемых услуг).

3. Третья составляющая – блок факультативных услуг. Это подбор ипотечной программы, оформление страховок, предоставление интересов арендодателя, управление его недвижимостью, сдача квартир на сутки и т.д.

«Очень важной составляющей риэлторской услуги является, на мой взгляд, безопасность и высококачественный результат. Риэлторская услуга направлена на конечный результат, на достижение определенных задач и целей. Цель клиента – приобретение полного права, цель продавца – в полном объеме получить вознаграждение за тот объем высокопрофессиональной работы. который он оказал клиенту. Задачей риэлтора является точное понимание и удовлетворение потребностей клиента, нестандартный подход к решению задач и достижение результата, превосходящего ожидания клиента.

Для внимательных и вдумчивых граждан, желающих самостоятельно разобраться в том, что же точно входит в состав риэлторской услуги, я размещу таблицу, разделяющую услуги на 8 этапов, для тех, у кого на то, чтобы разбираться досконально нет времени или желания, сообщаю, что в ПГР вы можете получить исчерпывающую консультацию по всем возникшим вопросам.


Роман Максименко, президент Псковской Гильдии Риэлторов 

Налог на недвижимость - миф или реальность? Какая ситуация имеется сейчас и что нас ждет в будущем? На эту непростую тему рассуждает президент Псковской Гильдии Риэлторов Роман Максименко, опираясь на мнение коллег по цеху.

Сегодня существует ситуация, когда имеются три вида налога:
Земельный налог
Налог на имущество физических лиц
Налог на имущество организаций

Заменит ли Единый налог на недвижимость все три налога? Расшифруем существующую ситуацию:

Земельный налог

- взимаемый с физических лиц и организаций местный налог в муниципальный бюджет,

- налоговая база - кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом;

- ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга);

- ставки не могут превышать:

1. 0,3% в отношении земельных участков:

А) отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного

использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

Б) занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

В) приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

2. 1,5% в отношении прочих земельных участков.

Допускается установление дифференцированных ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

Налог на имущество физических лиц

- местный налог в муниципальный бюджет;

- база для определения налога - инвентаризационная стоимость (БТИ);

- ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются НПА представительных органов местного самоуправления;

- ставки от 0,1% до 2,0%, допускается дифференцированное установление ставок.

Налог на имущество организаций

- региональный налог в региональный бюджет;

- при определении налоговой базы имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации;

- ставки устанавливаются законами субъектов РФ;

- размер ставок не может превышать 2,2%, допускается дифференцированное установление ставок.

Налог на недвижимость может стать экономическим инструментом стимулирования экономического развития территории поселения или муниципального образования. При корректном и разумном его введении он может стать хорошим подспорьем для эффективной местной власти в организации процесса управления территорией и стимулировать развитие самоуправления в муниципальных образованиях.

Нужно обеспечить полную прозрачность использования средств, чтобы каждый гражданин, который платит налог, знал, на что расходуются его средства. Таким образом, будет обеспечиваться мотивация уплаты налогов. В противном случае гражданин будет рассматривать налог, как фискальный и будет стараться уйти от него. Надо учесть, что этот налог коснется большей части населения.

Системой сбора нового налога, скорее всего, будет начальная база для налогообложения и будет сформирована на еще далеко не совершенной системе кадастрового реестра. Поэтому начинать нужно именно с создания работающей системы налогообложения, после чего переходить к дифференциальному принципу сбора налогов. Если это будет реализовано, то новый налог принесет пользу стране и гражданам.

Налог на недвижимость, как стабильная и значимая составляющая местного бюджета, должен создавать мотивацию у местной власти качественно управлять территорией и за счет эффективного управления увеличивать текущую рыночную стоимость любого объекта недвижимости, размещающегося на территории поселения. А значит, увеличивать налоговую базу и повышать ее стабильность для будущих налоговых поступлений в местный бюджет, что в свою очередь расширяет управленческие возможности и повышает уровень развитости территории данного поселения, создавая экономические инструменты мотивации к развитию территорий. Второй момент является не менее принципиальным. Один налог всегда проще администрировать!

К целям введения налога на недвижимость можно отнести:

1. Ликвидацию перекоса в налоговом поле, возникшего в результате административной реформы и сокращение дефицита муниципальных бюджетов.

2. Создание инструментов стратегической мотивации муниципальных органов управления в развитии территории поселения, инженерной и социальной инфраструктуры.

3. Привлечение инвестиций в создание объектов недвижимости и бизнеса, снижение цен на земельные участки для расширения будущей налоговой базы бюджета.

Как можно избежать социальных проблем при введении налога на недвижимость?

1. Ввести дифференциацию ставки налога, в зависимости от средних региональных цен на жилье эконом класса. Например, при рыночной стоимости 1 кв.м. налогооблагаемого жилья:

- менее средней цены 1 кв.м жилья класса - 0,5% - 0,7%

- менее 2-х кратного размера средней цены 1 кв.м жилья -1%.

2. Вывести из под налогообложения социальную норму квадратных метров на одного проживающего, установленную в конкретном муниципальном образовании 12-18 кв.м.

3. При расчете базы налога на недвижимость использовать понижающий коэффициент 0,7 для определения Кадастровой стоимости, по отношению к среднегодовой цене кв. метра в регионе, для каждой из категорий жилья. 

Примеры расчета размера налога, на основе представленной модели налогообложения
Псковская трехкомнатная квартира в кирпичном (блочном) доме 70,97 кв.м, семья из 4-х человек, налог на недвижимость за 2014 год:
РНН = (71кв.м-4х12кв.м) х 35000руб. х0,7х0,01= 5 635 рублей за год.
Та же квартира, семья из 3-х человек РНН = 8 575 рублей за год.
Та же квартира, семья из 2-х человек РНН = 11 515 рублей за год.

Налоги должны быть справедливыми и посильными – вот мнение практически всех специалистов в области недвижимости, к которому единогласно присоединяется президент ПГР Роман Максименко.

(В статье использованы материалы докладов А.Ю. Романенко – президента FIABCI (международной ассоциации риэлторов) и К.Н. Апрелева – вице-президента Российской гильдии риэлторов)

Псковская Гильдия Риэлторов

Покупку квартиры на первичном рынке некоторые россияне все еще считают рискованной. Правильное соблюдение всех этапов покупки позволит избежать подводных камней и не попасться в руки мошенников.
Квартира в строящемся доме или на вторичном рынке – выбор для многих покупателей все еще непростой. Риск долгостроя, ненадежность застройщиков отпугивают клиентов. При этом специалисты считают, что количество сделок в строящихся домах во всех сегментах значительно увеличилось. Но покупатели все еще должны быть аккуратны при покупке и придерживаться основных правил. Каждый договор может иметь свою специфику, поэтому профессиональный анализ всех документов, мониторинг рынка и деятельности застройщика позволят сделать правильный выбор и купить квартиру своей мечты.

В 2011 году объем продаж квартир в возводимых объектах стал сопоставим с продажами в готовых домах. Это свидетельствует об укреплении потребительского доверия к ведущим застройщикам. Сложностей можно избежать, выбрав надежного застройщика или профессиональное агентство недвижимости. Одним из секретов успеха также является тщательный анализ договора.

Основные правила

Приобретение квартиры на первичном рынке состоит из трех этапов:

- выбор объекта, который устраивает по будущей локации и обещаниям;

- работа с застройщиком и заключение договора;

- исполнение договора и регистрация права собственности.

На каждом этапе есть свои юридические и неюридические риски, которые надо учитывать. Именно грамотное соблюдение каждого из этапов позволит избежать всех рисков на рынке новостроек.

На первом этапе важно определиться с основными критериями, такими как район, местоположение дома, количество комнат, способ оплаты.

Вторым этапом, по мнению президента Псковской Гильдии Риэлторов Романа Максименко, является исследование рынка, которое включает изучение информации о предложении из различных источников. Как правило, человек приступает к этому этапу, полостью не осознавая, какой объект подойдет ему по стоимости. Именно в этот период осуществляется выбор, к кому обратиться: к агентству недвижимости или застройщику. Иногда это совершенно не важно, так как агентства недвижимости являются официальным брокером (представителем) застройщика и продают квартиры по цене застройщика.

«Обращать внимание нужно на то, что для вас действительно принципиально. Не стоит стараться стать экспертом по всем вопросам. Если для вас принципиальна, например, отделка в квартире, смело требуйте более конкретного и детального описания технических условий квартиры, если сроки, обращайте внимание на их четкую регламентацию и ответственность за их нарушение.

О том, как выбрать застройщика или агентство недвижимости, задумывается каждый покупатель. По мнению экспертов, плюс агентства недвижимости в том, что оно является независимым экспертом на рынке недвижимости и может предложить к рассмотрению сразу несколько объектов различных застройщиков. Также в агентстве к решению вопроса подходят комплексно, дают рекомендации по застройщикам. При выборе агентства или застройщика покупателю все же необходимо обратить внимание на репутацию, опыт, компетентность сотрудников, их осведомленность, посмотреть сайт компании.

После выбора агентства недвижимости или застройщика происходит полное определение с объектом, решаются финансовые вопросы (например, процесс консолидации средств либо с продажи своего жилья, либо с получением одобрения в банке). В это время агентство помогает клиенту решить вопрос с юридическими моментами и ипотекой, с реализацией квартиры на вторичном рынке. Причем услуги по подбору квартиры на первичном рынке и продаже объекта на «вторичке» являются бесплатными для клиента»- говорит Роман Максименко.

На последнем этапе основные проблемы связаны с наличием недостатков в квартире, проблемами с коммунальным обслуживанием и, конечно же, с просрочками заказчика по оформлению документов, что препятствует оформлению собственности.

Юридические тонкости

Федеральный закон №214 регламентирует взаимодействие по трем формам договора. Сейчас наиболее активно используется договор долевого участия. На этапе заключения договора нужно обратить внимание на форму договора, разрешительную документацию, правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности застройщика на земельный участок либо договор аренды/субаренды), а также на разрешение на строительство и опубликованную проектную декларацию.

При заключении долевого участия, то в нем нужно обратить внимание на:

• сроки (сдача в эксплуатацию, сдача документов в ФРС, срок передачи квартиры клиенту, срок устранения недостатков и гарантийный срок);

• предмет (четкое описание характеристик и местонахождения, включая характеристики по коммунальному обслуживанию);

• обязанности (кто регистрирует договор, как устраняются недостатки и т.п.);

• платежи (схема платежей должна быть ясна и ребенку, чтобы не было споров);

• передача объекта (описание того, кто и что делает и в какие сроки);

• ответственность (надо смотреть на попытки застройщика ограничить свою ответственность).

Сэкономить можно

На настоящий момент нельзя сказать, что риски дольщика отличаются в зависимости от этапа покупки. В частности, потому, что проблемы у застройщика могут возникнуть на любом этапе строительства, в том числе и при сдаче объекта.

Основное преимущество, которое получает дольщик, приобретая жилье ближе к концу строительства, в том, что у него есть возможность посмотреть на готовый продукт, за счет чего увеличивается степень доверия к покупке. Но стоит отметить, что наиболее подготовленный покупатель предпочитает делать выбор на самых ранних этапах строительства, гарантированно получая тот самый инвестиционный доход, а также имея возможность получить более длительную рассрочку, зачастую сохраняя возможность реализовать приобретаемую квартиру по переуступке. Вместе с пониманием того, что острая фаза кризиса миновала, доля таких подготовленных покупателей существенно выросла. Поэтому можно говорить, что основной покупательский спрос сосредоточен на начальных этапах строительства.

Единственным способом заинтересовать агентство недвижимости в работе является привязка его вознаграждения к достигнутому для заказчика положительному итогу, так как всегда проще не заплатить денег, чем получить их обратно. Что касается обязанностей застройщика, то они сформулированы в том договоре, который подписывает дольщик, поэтому во многом они индивидуальны.

Псковская Гильдия Риэлторов

 В соответствии со ст. 284 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пунктом 5 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Согласно п. 3 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника принудительно в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Заявление о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет направляется в суд органом государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.

На основании ст. 286 Кодекса орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным ст. ст. 284 и 285 Кодекса, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.

Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.11.2006 N 689 утверждено Положение о государственном земельном контроле, согласно п. 1 которого задачей государственного земельного контроля является обеспечение соблюдения организациями независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, их руководителями, должностными лицами, а также гражданами земельного законодательства, требований охраны и использования земель.

В пп. "в" п. 3 Положения предусмотрено, что Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы осуществляют государственный земельный контроль за соблюдением выполнения требований земельного законодательства об использовании земель по целевому назначению и выполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

В соответствии со ст. 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях использование земель не по целевому назначению, неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, а равно невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих качественное состояние земель, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц - от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда.

Одновременно с наложением штрафа должностные лица органов государственного земельного контроля выдают предписание об устранении нарушения земельного законодательства с установлением срока исполнения предписания (пп. "в" п. 9 Положения).

В случае неустранения правонарушения в установленный срок в отношении нарушителя составляется протокол об административном нарушении по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ (невыполнение в установленный срок законного предписания должностного лица, осуществляющего государственный контроль, об устранении нарушений законодательства) и в составе административного дела направляется на рассмотрение в суд (мировой суд). Одновременно материалы о прекращении права на земельный участок направляются должностным лицом органа государственного земельного контроля в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления для принятия соответствующего решения (пп. "в", "г" п. 10 Положения).

Вместе с тем, хотелось бы обратить внимание на следующее.

Одной из заслуживающих внимания мер юридической ответственности, требующей совершенствования ее правового регулирования, является прекращение прав на землю как специальная земельно-правовая ответственность за правонарушения в области охраны и использования земель, урегулированная одновременно нормами и Гражданского кодекса Российской Федерации, и Земельного кодекса Российской Федерации. Но, несмотря на законодательное закрепление возможности изъятия у собственника земельного участка, используемого с нарушением законодательства, осуществление данной процедуры на практике в настоящее время затруднительно по ряду оснований.

Во-первых, ГК РФ устанавливает порядок изъятия участка ввиду его ненадлежащего использования, отсылая определение органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным ст. 284 и 285, а также порядка обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях к земельному законодательству (ст. 42 Земельного кодекса РФ, ст. 6 Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

 Однако необходимо отметить, что в Земельном кодексе РФ нет специальной нормы об этом, а в ст. 44 указанного Закона содержится отсылка к гражданскому законодательству относительно порядка принудительного изъятия земельного участка у его собственника. Имеется мнением некоторых авторов, что в данном случае необходимо руководствоваться в таком случае по аналогии ст. 54 ЗК РФ, определяющей порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками. Представляется более верным согласиться с экспертами, настойчиво утверждающими, что правоприменителю не следует руководствоваться данной аналогией закона по следующим причинам. Решение по аналогии недопустимо, если она прямо запрещена законом или если закон связывает наступление юридических последствий с наличием конкретных норм. В рассмотренном случае такие конкретные нормы не приняты, а из иных норм специального закона (ЗК РФ) возможность расширительного толкования положений ст. 54 ЗК РФ не следует. Более того, представляется, что возможность принудительного прекращения права частной собственности на землю должна быть прямо предусмотрена федеральным законом. Использование аналогии закона в данном случае противоречит ст. 35 - 36 и 55 Конституции Российской Федерации.

Во-вторых, согласно ст. 54 ЗК РФ процедура изъятия земельного участка должна обязательно включать в себя стадию привлечения нарушителей к административной ответственности за использование участка с нарушением законодательства, в то время как административным законодательством в настоящее время не предусмотрены такие составы земельных правонарушений, как нерациональное использование земли; использование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, с грубым нарушением правил рационального использования, приводящим к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо к значительному ухудшению экологической обстановки.

К тому же ни административное, ни земельное законодательство не содержат определения таких оценочных категорий, как "грубое" нарушение, "существенное" снижение плодородия, "значительное" ухудшение. Таким образом, не представляется возможным правильно квалифицировать совершенное правонарушение и привлечь собственника к ответственности.

В-третьих, способ прекращения права собственности, предусмотренный п. 2 и 3 ст. 286 ГК РФ, противоречит ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации, устанавливающей, что лишение любого лица принадлежащего ему имущества возможно только в судебном порядке. Вопреки данному принципу ст. 286 ГК РФ допускает возможность осуществления изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования путем издания соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о таком изъятии и последующего получения согласия собственника на его исполнение.

Вышеуказанная проблема, в свою очередь, порождает ряд вопросов. Например, может ли быть изъят за совершение земельного правонарушения не весь участок, а его часть, которая нерационально используется? Возможность прекращения прав на часть земельного участка допускается при его изъятии за выкуп для государственных или муниципальных нужд. В случае прекращения прав на землю как санкции за правонарушение было бы целесообразным аналогичное решение вопроса.

Таким образом, анализ норм ЗК РФ и ГК РФ показывает, что в настоящее время основания и порядок принудительного прекращения прав на земельные участки детально земельным законодательством не урегулированы и требуется значительная корректировка статей в целях их эффективного использования на практике.

 Профессионалы рынка недвижимости, цель которых не сиюминутное получение прибыли от конкретной сделки, а планомерная, вдумчивая работа на рынке оказания риэлторских услуг, специалисты, заботящиеся о своей репутации, заинтересованы в том, чтобы каждый гражданин, обращающийся в агентство недвижимости по любому вопросу четко понимал состав риэлторской услуги, или, говоря простым языком, за что конкретно он платит вознаграждение специалисту.

Слово «риэлтор» является официально зарегистрированной торговой маркой, все права на использование которой принадлежат Российской Гильдии Риэлторов (РГР). И поскольку все члены Псковской Гильдии Риэлторов являются членами РГР, я, как президент ПГР, хочу активизировать усилия по ведению работы, направленной на разъяснение потребителям отличий, характеризующих профессиональных риэлторов.

В Национальном стандарте профессиональной деятельности РГР и ПГР прописано, что риэлторская деятельность – это социально ответственный бизнес, когда бизнес рассматривается профессионалами через призму потребностей тех, кто является их клиентами, то есть потребителями услуг. Ведь к риэлтору обращаются клиенты, чтобы решить свои вопросы с недвижимостью. Именно это является ценностью потребителя. Риэлтор должен оказать потребителю полный пакет риэлторских услуг, чтобы потребительская ценность данной услуги была максимально высока и ее конкретное положение на рынке является более устойчивой.

В последние годы государство активно «инвестирует» в недвижимость. Прежде всего, это федеральные средства в рамках накопительно-ипотечной системы для военнослужащих, покупка жилья для участников ВОВ, детей сирот, использование средств материнского капитала для приобретения недвижимости и другие программы. Понимая социальную ответственность риэлторского бизнеса, профессионалы устанавливают специальные льготные тарифы для этой категории граждан.

Я призываю всех граждан, обращающихся в агентства недвижимости (а обращаться нужно только в организации и ни в коем случае не к случайным посредникам), чтобы они следили за этапностью оказания им услуг.

1. Первая составляющая – это подготовительный этап, который позволяет риэлтору провести необходимую работу для совершения полноценной сделки (поиск покупателя или объекта, прописать схемы технологии сделки или сделок, проведение первичных переговоров, определение объема и цены услуги, и т,д.)

2. Вторая составляющая – сопровождение сделки. На этом этапе риэлтор решает одну важную задачу: для продавца он выявляет возможный максимальный спрос, ищет покупателя готового заплатить максимально высокую цену; для покупателя он ищет объект, который бы максимально удовлетворил его запросу и уровню его ожиданий. Эта составляющая отличает профессиональную деятельность риэлтора от всех остальных участников рынка недвижимости(взаимодействие с различными инстанциями: органами госрегистрации, налоговыми инспекциями, БТИ, кадастровой палатой, поставщиками жилищно-коммунальных услуг, нотариатом, банками, местной администрацией и многими другими, в зависимости от сектора оказываемых услуг).

3. Третья составляющая – блок факультативных услуг. Это подбор ипотечной программы, оформление страховок, предоставление интересов арендодателя, управление его недвижимостью, сдача квартир на сутки и т.д.

«Очень важной составляющей риэлторской услуги является, на мой взгляд, безопасность и высококачественный результат. Риэлторская услуга направлена на конечный результат, на достижение определенных задач и целей. Цель клиента – приобретение полного права, цель продавца – в полном объеме получить вознаграждение за тот объем высокопрофессиональной работы. который он оказал клиенту. Задачей риэлтора является точное понимание и удовлетворение потребностей клиента, нестандартный подход к решению задач и достижение результата, превосходящего ожидания клиента.

Для внимательных и вдумчивых граждан, желающих самостоятельно разобраться в том, что же точно входит в состав риэлторской услуги, я размещу таблицу, разделяющую услуги на 8 этапов, для тех, у кого на то, чтобы разбираться досконально нет времени или желания, сообщаю, что в ПГР вы можете получить исчерпывающую консультацию по всем возникшим вопросам.


Роман Максименко, президент Псковской Гильдии Риэлторов 

 Налог на недвижимость - миф или реальность? Какая ситуация имеется сейчас и что нас ждет в будущем? На эту непростую тему рассуждает президент Псковской Гильдии Риэлторов Роман Максименко, опираясь на мнение коллег по цеху.

Сегодня существует ситуация, когда имеются три вида налога:
Земельный налог
Налог на имущество физических лиц
Налог на имущество организаций

Заменит ли Единый налог на недвижимость все три налога? Расшифруем существующую ситуацию:

Земельный налог

- взимаемый с физических лиц и организаций местный налог в муниципальный бюджет,

- налоговая база - кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом;

- ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга);

- ставки не могут превышать:

1. 0,3% в отношении земельных участков:

А) отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного

использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

Б) занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

В) приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

2. 1,5% в отношении прочих земельных участков.

Допускается установление дифференцированных ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

Налог на имущество физических лиц

- местный налог в муниципальный бюджет;

- база для определения налога - инвентаризационная стоимость (БТИ);

- ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются НПА представительных органов местного самоуправления;

- ставки от 0,1% до 2,0%, допускается дифференцированное установление ставок.

Налог на имущество организаций

- региональный налог в региональный бюджет;

- при определении налоговой базы имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации;

- ставки устанавливаются законами субъектов РФ;

- размер ставок не может превышать 2,2%, допускается дифференцированное установление ставок.

Налог на недвижимость может стать экономическим инструментом стимулирования экономического развития территории поселения или муниципального образования. При корректном и разумном его введении он может стать хорошим подспорьем для эффективной местной власти в организации процесса управления территорией и стимулировать развитие самоуправления в муниципальных образованиях.

Нужно обеспечить полную прозрачность использования средств, чтобы каждый гражданин, который платит налог, знал, на что расходуются его средства. Таким образом, будет обеспечиваться мотивация уплаты налогов. В противном случае гражданин будет рассматривать налог, как фискальный и будет стараться уйти от него. Надо учесть, что этот налог коснется большей части населения.

Системой сбора нового налога, скорее всего, будет начальная база для налогообложения и будет сформирована на еще далеко не совершенной системе кадастрового реестра. Поэтому начинать нужно именно с создания работающей системы налогообложения, после чего переходить к дифференциальному принципу сбора налогов. Если это будет реализовано, то новый налог принесет пользу стране и гражданам.

Налог на недвижимость, как стабильная и значимая составляющая местного бюджета, должен создавать мотивацию у местной власти качественно управлять территорией и за счет эффективного управления увеличивать текущую рыночную стоимость любого объекта недвижимости, размещающегося на территории поселения. А значит, увеличивать налоговую базу и повышать ее стабильность для будущих налоговых поступлений в местный бюджет, что в свою очередь расширяет управленческие возможности и повышает уровень развитости территории данного поселения, создавая экономические инструменты мотивации к развитию территорий. Второй момент является не менее принципиальным. Один налог всегда проще администрировать!

К целям введения налога на недвижимость можно отнести:

1. Ликвидацию перекоса в налоговом поле, возникшего в результате административной реформы и сокращение дефицита муниципальных бюджетов.

2. Создание инструментов стратегической мотивации муниципальных органов управления в развитии территории поселения, инженерной и социальной инфраструктуры.

3. Привлечение инвестиций в создание объектов недвижимости и бизнеса, снижение цен на земельные участки для расширения будущей налоговой базы бюджета.

Как можно избежать социальных проблем при введении налога на недвижимость?

1. Ввести дифференциацию ставки налога, в зависимости от средних региональных цен на жилье эконом класса. Например, при рыночной стоимости 1 кв.м. налогооблагаемого жилья:

- менее средней цены 1 кв.м жилья класса - 0,5% - 0,7%

- менее 2-х кратного размера средней цены 1 кв.м жилья -1%.

2. Вывести из под налогообложения социальную норму квадратных метров на одного проживающего, установленную в конкретном муниципальном образовании 12-18 кв.м.

3. При расчете базы налога на недвижимость использовать понижающий коэффициент 0,7 для определения Кадастровой стоимости, по отношению к среднегодовой цене кв. метра в регионе, для каждой из категорий жилья. 

Примеры расчета размера налога, на основе представленной модели налогообложения
Псковская трехкомнатная квартира в кирпичном (блочном) доме 70,97 кв.м, семья из 4-х человек, налог на недвижимость за 2014 год:
РНН = (71кв.м-4х12кв.м) х 35000руб. х0,7х0,01= 5 635 рублей за год.
Та же квартира, семья из 3-х человек РНН = 8 575 рублей за год.
Та же квартира, семья из 2-х человек РНН = 11 515 рублей за год.

Налоги должны быть справедливыми и посильными – вот мнение практически всех специалистов в области недвижимости, к которому единогласно присоединяется президент ПГР Роман Максименко.

(В статье использованы материалы докладов А.Ю. Романенко – президента FIABCI (международной ассоциации риэлторов) и К.Н. Апрелева – вице-президента Российской гильдии риэлторов)

Псковская Гильдия Риэлторов

 Покупку квартиры на первичном рынке некоторые россияне все еще считают рискованной. Правильное соблюдение всех этапов покупки позволит избежать подводных камней и не попасться в руки мошенников.

Квартира в строящемся доме или на вторичном рынке – выбор для многих покупателей все еще непростой. Риск долгостроя, ненадежность застройщиков отпугивают клиентов. При этом специалисты считают, что количество сделок в строящихся домах во всех сегментах значительно увеличилось. Но покупатели все еще должны быть аккуратны при покупке и придерживаться основных правил. Каждый договор может иметь свою специфику, поэтому профессиональный анализ всех документов, мониторинг рынка и деятельности застройщика позволят сделать правильный выбор и купить квартиру своей мечты.

В 2011 году объем продаж квартир в возводимых объектах стал сопоставим с продажами в готовых домах. Это свидетельствует об укреплении потребительского доверия к ведущим застройщикам. Сложностей можно избежать, выбрав надежного застройщика или профессиональное агентство недвижимости. Одним из секретов успеха также является тщательный анализ договора.

Основные правила

Приобретение квартиры на первичном рынке состоит из трех этапов:

- выбор объекта, который устраивает по будущей локации и обещаниям;

- работа с застройщиком и заключение договора;

- исполнение договора и регистрация права собственности.

На каждом этапе есть свои юридические и неюридические риски, которые надо учитывать. Именно грамотное соблюдение каждого из этапов позволит избежать всех рисков на рынке новостроек.

На первом этапе важно определиться с основными критериями, такими как район, местоположение дома, количество комнат, способ оплаты.

Вторым этапом, по мнению президента Псковской Гильдии Риэлторов Романа Максименко, является исследование рынка, которое включает изучение информации о предложении из различных источников. Как правило, человек приступает к этому этапу, полостью не осознавая, какой объект подойдет ему по стоимости. Именно в этот период осуществляется выбор, к кому обратиться: к агентству недвижимости или застройщику. Иногда это совершенно не важно, так как агентства недвижимости являются официальным брокером (представителем) застройщика и продают квартиры по цене застройщика.

«Обращать внимание нужно на то, что для вас действительно принципиально. Не стоит стараться стать экспертом по всем вопросам. Если для вас принципиальна, например, отделка в квартире, смело требуйте более конкретного и детального описания технических условий квартиры, если сроки, обращайте внимание на их четкую регламентацию и ответственность за их нарушение.

О том, как выбрать застройщика или агентство недвижимости, задумывается каждый покупатель. По мнению экспертов, плюс агентства недвижимости в том, что оно является независимым экспертом на рынке недвижимости и может предложить к рассмотрению сразу несколько объектов различных застройщиков. Также в агентстве к решению вопроса подходят комплексно, дают рекомендации по застройщикам. При выборе агентства или застройщика покупателю все же необходимо обратить внимание на репутацию, опыт, компетентность сотрудников, их осведомленность, посмотреть сайт компании.

После выбора агентства недвижимости или застройщика происходит полное определение с объектом, решаются финансовые вопросы (например, процесс консолидации средств либо с продажи своего жилья, либо с получением одобрения в банке). В это время агентство помогает клиенту решить вопрос с юридическими моментами и ипотекой, с реализацией квартиры на вторичном рынке. Причем услуги по подбору квартиры на первичном рынке и продаже объекта на «вторичке» являются бесплатными для клиента»- говорит Роман Максименко.

На последнем этапе основные проблемы связаны с наличием недостатков в квартире, проблемами с коммунальным обслуживанием и, конечно же, с просрочками заказчика по оформлению документов, что препятствует оформлению собственности.

Юридические тонкости

Федеральный закон №214 регламентирует взаимодействие по трем формам договора. Сейчас наиболее активно используется договор долевого участия. На этапе заключения договора нужно обратить внимание на форму договора, разрешительную документацию, правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности застройщика на земельный участок либо договор аренды/субаренды), а также на разрешение на строительство и опубликованную проектную декларацию.

При заключении долевого участия, то в нем нужно обратить внимание на:

• сроки (сдача в эксплуатацию, сдача документов в ФРС, срок передачи квартиры клиенту, срок устранения недостатков и гарантийный срок);

• предмет (четкое описание характеристик и местонахождения, включая характеристики по коммунальному обслуживанию);

• обязанности (кто регистрирует договор, как устраняются недостатки и т.п.);

• платежи (схема платежей должна быть ясна и ребенку, чтобы не было споров);

• передача объекта (описание того, кто и что делает и в какие сроки);

• ответственность (надо смотреть на попытки застройщика ограничить свою ответственность).

Сэкономить можно

На настоящий момент нельзя сказать, что риски дольщика отличаются в зависимости от этапа покупки. В частности, потому, что проблемы у застройщика могут возникнуть на любом этапе строительства, в том числе и при сдаче объекта.

Основное преимущество, которое получает дольщик, приобретая жилье ближе к концу строительства, в том, что у него есть возможность посмотреть на готовый продукт, за счет чего увеличивается степень доверия к покупке. Но стоит отметить, что наиболее подготовленный покупатель предпочитает делать выбор на самых ранних этапах строительства, гарантированно получая тот самый инвестиционный доход, а также имея возможность получить более длительную рассрочку, зачастую сохраняя возможность реализовать приобретаемую квартиру по переуступке. Вместе с пониманием того, что острая фаза кризиса миновала, доля таких подготовленных покупателей существенно выросла. Поэтому можно говорить, что основной покупательский спрос сосредоточен на начальных этапах строительства.

Единственным способом заинтересовать агентство недвижимости в работе является привязка его вознаграждения к достигнутому для заказчика положительному итогу, так как всегда проще не заплатить денег, чем получить их обратно. Что касается обязанностей застройщика, то они сформулированы в том договоре, который подписывает дольщик, поэтому во многом они индивидуальны.

Псковская Гильдия Риэлторов